Căn cứ định giá đất bao gồm những gì theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024?
Nội dung chính
Căn cứ định giá đất bao gồm những gì theo Luật Đất đai 2024?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ định giá đất bao gồm các nội dung sau đây:
(1) Định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
(2) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
(3) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
(4) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất cũng là một trong những căn cứ định giá đất;
(5) Các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tiến hành định giá đất, đảm bảo việc định giá đất tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ định giá đất bao gồm những gì theo Luật Đất đai 2024? (Hình từ Internet)
Nguyên tắc xác định giá đất được quy định như thế nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
(1) Việc định giá đất cần dựa trên giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất, giá mua giá bán trong các giao dịch trên thị trường.
(2) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất đảm bảo tính chính xác và hợp pháp.
(3) Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.
(4) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Điều này giúp tránh xung đột lợi ích và đảm bảo tính công bằng.
(5) Việc định giá đất phải đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người sử dụng đất, và nhà đầu tư, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội bền vững.
Như vậy nguyên tắc định giá đất gồm có 5 nguyên tắc. Những nguyên tắc này nhằm đảm bảo việc định giá đất được thực hiện một cách công bằng, hợp lý và phù hợp với thực tế thị trường cũng như các quy định pháp luật hiện hành.
Phương pháp định giá đất cụ thể ra sao?
Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì các phương pháp định giá đất bao gồm:
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
...
5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 quy định có 04 phương pháp định giá đất cụ thể là phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, chi tiết cách thức triển khai của các phương pháp định giá đất được thực hiện theo nội dung nêu trên.