Mua nhà để ở có phải chịu thuế giá trị gia tăng không?

Nội dung chính

Mua nhà để ở có phải chịu thuế giá trị gia tăng không?

Căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà như sau:

Đối với hoạt động mua nhà để ở được tính như sau:

Giá đất được trừ được tính tùy theo các trường hợp dưới đây:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

(2) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

(3) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê thì giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà đất trường hợp này được tính như sau:

(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán:

(7) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Căn cứ khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 áp dụng từ ngày 1/7/2025 quy định về chuyển nhượng nhà đất chịu thuế giá trị gia tăng như sau:

Điều 9. Thuế suất

[...]

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.

[...]

Như vậy, khi mua nhà để ở chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định mới sẽ là 10%

Lưu ý: Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà thì chỉ đóng thuế đối với tài sản trên đất, không tính thuế đối với giá trị của miếng đất.

Công chứng khi mua nhà cần giấy tờ gì theo quy định pháp luật mới?

Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2024 về công chứng khi mua nhà cần giấy tờ như sau:

Như trên là các giấy tờ công chứng khi mua nhà năm 2025. Ngoài ra, để thực hiện Công chứng mua bán nhà đất hay làm hồ sơ sang tên sổ đỏ còn cần thêm:

- Giấy tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính); trừ trường hợp quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

- Tờ khai đăng ký thuế;

- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

Mua nhà để ở có phải chịu thuế giá trị gia tăng không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán nhà ở nào không cần công chứng?

Và quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 về yêu cầu công chứng, chứng thực với hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở nào không cần công chứng? Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc tài sản công hoặc hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư mà một bên là tổ chức thì không bắt buộc phải công chứng, tùy theo nhu cầu của các bên.