Bất động sản có tiềm năng phát triển là gì? Phương pháp thặng dư để thẩm định giá bất động được tính như thế nào?
Nội dung chính
Bất động sản có tiềm năng phát triển là gì
Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Thông tư Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định:
Giải thích từ ngữ
1. Bất động sản có tiềm năng phát triển là đất trồng để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Do đó, bất động sản có tiềm năng phát triển là loại đất hoặc công trình trên đất mà có thể xây dựng mới hoặc cải tạo lại để sử dụng sao cho mang lại lợi ích cao nhất, có thể hiểu đất trống có thể xây nhà, hoặc công trình cũ có thể phá bỏ để xây mới nhằm gia tăng giá trị sử dụng hoặc thương mại.
Cách xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản trong thẩm định giá?
Căn cứ Điều 6 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
(1) Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
(2) Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Do đó, sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định căn cứ vào hồ sơ pháp lý của bất động sản; đặc điểm của bất động sản; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông; quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư, xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể chính là việc tiếp tục sử dụng tài sản với mục đích hiện tại hoặc với mục đích khác thay thế; khi đó, cần phân tích và trình bày các lập luận chứng minh về khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với các yếu tố pháp lý, kinh tế - xã hội và tài chính để xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản.
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản (Hình từ internet)
Phương pháp thặng dư được áp dụng để thẩm định giá bất động được tính như thế nào?
Căn cứ theo Điều 5 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định:
Áp dụng phương pháp thặng dư
1. Công thức trong phương pháp thặng dư:
V = DT - CP
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
2. Nội dung thực hiện:
a) Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản;
b) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);
c) Xác định tổng doanh thu phát triển (DT);
d) Xác định tổng chi phí phát triển (CP);
đ) Xác định giá trị của bất động sản (V).
3. Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:
a) Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)
b) Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Trong đó:
V : Giá trị tài sản thẩm định giá;
DTt :Doanh thu phát triển dự kiến năm thứ t;
CPt : Chi phí phát triển dự kiến năm thứ t;
r: Tỷ suất chiết khấu;
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t: Năm dự báo.
Do đó, phương pháp thặng dư xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính phát triển của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí hợp lý phát sinh tạo ra tài sản thẩm định giá (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.