Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng thực hiện như thế nào?

Nội dung chính

Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng thực hiện như thế nào?

Trình tự thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng là trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Căn cứ khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:

(1) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

(2) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. 

Lưu ý: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;

(3) Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;

(4) Sau khi nộp thuế, phí và lệ phí liên quan, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng;

(5) Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ tại (4), chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

(6) Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng;

(7) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng;

(8) Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng thực hiện như thế nào? (Hình từ internet)

Điều kiện giao dịch về nhà ở là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện nêu trên.

Chỉ mới thanh toán 90% có được sở hữu nhà chung cư không?

Căn cứ khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở:

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Đồng thời, căn cứ khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

...

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Theo đó, quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi bên mua đã thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà và nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là nếu không có thỏa thuận khác giữa các bên, việc thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao là điều kiện tiên quyết để người mua chính thức trở thành chủ sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, trong trường hợp có thỏa thuận cụ thể giữa bên mua và bên bán như việc thanh toán 90% giá trị nhà chung cư thì quyền sở hữu có thể được xác lập theo những điều kiện mà các bên đã thống nhất.

Như vậy, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc xác lập quyền sở hữu khi đã thanh toán 90% giá trị nhà chung cư thì bên mua có thể được công nhận quyền sở hữu căn hộ theo thỏa thuận đó.

Ngược lại, nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng về việc này, bên mua vẫn chưa thể được công nhận quyền sở hữu mặc dù đã thanh toán 90% giá trị nhà chung cư.