Ban quản lý vận hành chung cư là gì? Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư?

Nội dung chính

Thế nào là ban quản lý vận hành chung cư?

Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản pháp luật liên quan chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về ban quản lý, vận hành chung cư. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng ban quản lý vận hành chung cư thực chất là đơn vị phụ trách quản lý và vận hành chung cư. Đơn vị này được ký hợp đồng với ban quản trị chung cư để thực hiện các nhiệm vụ quản lý và vận hành cho tòa nhà đó.

Theo đó, khoản 1 Điều 149 Luật Nhà ở 2023 quy định về xác định đơn vị quản lý, vận hành chung cư như sau:

- Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

- Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Như vậy, sẽ tùy thuộc vào nhà chung cư đó có thang máy hay không để xác định đối tượng quản lý, vận hành nhà chung cư. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định.

Ban quản lý vận hành chung cư là gì? Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư? (Hình từ Internet)

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm những công việc nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành theo Thông tư 05/2024/TT-BXD thì hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

- Điều khiển, duy trì hoạt động, kiểm tra thường xuyên hệ thống thang máy, bảo dưỡng máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư để đảm bảo cho các hệ thống thiết bị này hoạt động bình thường;

- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

- Các công việc khác có liên quan do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Ban quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập như thế nào?

Theo quy định tại Điều 43 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về phương thức thành lập ban quản lý vận hành chung cư như sau:

Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.

Có thể thấy, ban quản lý vận hành chung cư được thành lập thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành được ký kết với ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý chung cư.

Tóm lại, Ban quản lý vận hành chung cư là tổ chức chuyên trách được thành lập qua hợp đồng với ban quản trị hoặc người đại diện, có nhiệm vụ quản lý và vận hành tòa nhà. 

Công việc của họ bao gồm bảo trì cơ sở hạ tầng, cung cấp dịch vụ cho cư dân, giám sát an ninh và quản lý tài chính. 

Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là gì?

Căn cứ Điều 150 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

c) Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như trên.