Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không?

Nội dung chính

Có bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư không?

Căn cứ vào Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 103. Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

Như vậy, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ thống nhất việc thành lập ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập ban quản trị nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên thì bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư không?

Tổ chức hoạt động của ban quản trị nhà chung cư như thế nào?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 103 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 103. Ban quản trị nhà chung cư

...

3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.

Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.”

Theo đó, mô hình tổ chức hoạt động của ban quản trị nhà chung cư được căn cứ dựa vào số lượng chủ sở hữu nhà chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có được không?

Căn cứ vào Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 69. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư

1. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Không có văn bản yêu cầu chủ đầu tư để bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

b) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;

c) Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

...

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

...

n) Buộc thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm g khoản 2 Điều này;

o) Buộc lập kế hoạch bảo trì hằng năm theo quy định với hành vi quy định tại điểm h khoản 2 Điều này.”

Như vậy, hành vi ban quản trị nhà chung cư tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư sẽ bị xử phạt hành chính từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

Vì đây là hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính nên ban quản trị nhà chung cư sẽ không được tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.

Ngoài ra, căn cứ vào hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư để xác định biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với hành vi vi phạm theo quy định trên.

Chú ý: Mức xử phạt hành chính ở quy định trên chỉ áp dụng đối với tổ chức. Trường hợp cá nhân vi phạm thì mức xử phạt hành chính bằng 1/2 so với tổ chức.