Trong hợp đồng mua bán biệt thự The Star Village có điều khoản phạt chậm thanh toán thì hợp lý không?

Nội dung chính

Trong hợp đồng mua bán biệt thự The Star Village có điều khoản phạt chậm thanh toán thì hợp lý không?

Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo đó, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên.

Đồng thời Điều 418 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: 

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Từ quy định trên, điều khoản phạt chậm thanh toán trong hợp đồng mua bán biệt thự The Star Village là hợp lý và có cơ sở pháp lý, nếu được các bên thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.

Lưu ý: Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Trong hợp đồng mua bán biệt thự The Star Village có điều khoản phạt chậm thanh toán thì hợp lý không? (Hình từ Internet)

Bên thuê biệt thự The Star Village có cần phải nộp tiền phạt kèm theo bồi thường khi có hành vi vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về thỏa thuận phạt vi phạm cụ thể như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Theo đó, bên thuê biệt thự The Star Village chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm khi có hành vi vi phạm hợp đồng, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm. Trường hợp hai bên không có thỏa thuận rõ ràng về việc vừa phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại thì bên thuê không phải chịu thêm nghĩa vụ bồi thường.

Điều này xuất phát từ quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó nếu các bên chỉ quy định mức phạt mà không nói đến bồi thường, thì bên vi phạm chỉ phải nộp khoản tiền phạt, không phải bồi thường thiệt hại phát sinh.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng nêu rõ rằng bên vi phạm vừa phải chịu phạt vừa phải bồi thường, thì bên thuê sẽ phải thực hiện đầy đủ cả hai nghĩa vụ này. Vì vậy, để xác định chính xác nghĩa vụ của bên thuê trong trường hợp vi phạm, cần xem xét kỹ nội dung hợp đồng thuê biệt thự giữa hai bên.

Nếu mức giá mà chủ biệt thự The Star Village đưa ra quá cao thì có bắt buộc áp dụng mức giá đó trong hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Theo quy định trên, giá thuê nhà ở là nội dung do các bên tự do thỏa thuận, trên nguyên tắc bình đẳng và tự nguyện. Pháp luật hiện hành không quy định mức giá trần hoặc mức giá cố định đối với các giao dịch thuê nhà ở thương mại như biệt thự trong dự án The Star Village.

Vì vậy, nếu mức giá mà chủ biệt thự đưa ra quá cao so với mặt bằng chung hoặc vượt quá khả năng chi trả của bên thuê, thì bên thuê hoàn toàn có quyền từ chối mức giá đó.

Việc chấp nhận mức giá thuê chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên đồng thuận và ký kết hợp đồng hợp pháp. Trong trường hợp không đạt được sự đồng thuận về giá, thì hợp đồng thuê nhà sẽ không được hình thành, và không bên nào phải gánh chịu hậu quả pháp lý.

Đồng thời, pháp luật cũng không cho phép bên cho thuê đơn phương áp đặt giá thuê một cách cứng nhắc, đặc biệt là khi không có sự đồng ý của bên thuê. Trường hợp không thỏa thuận được, chủ nhà chỉ được quyền chấm dứt hợp đồng nếu bồi thường đầy đủ cho bên thuê.