Trách nhiệm của bên bán khi căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River có tranh chấp được quy định như thế nào?

Nội dung chính

Trách nhiệm của bên bán khi căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River có tranh chấp được quy định như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Từ quy định trên, kết luận rằng bên bán chỉ được phép ký kết và thực hiện giao dịch mua bán căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River khi căn hộ đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật, trong đó đặc biệt là không thuộc diện đang bị tranh chấp. Điều này bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc các tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp bên bán vẫn tiến hành chuyển nhượng khi căn hộ đang có tranh chấp và chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Khi đó, bên bán sẽ phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận từ bên mua, bồi thường thiệt hại (nếu có), đồng thời có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc chịu trách nhiệm dân sự khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan.

Trách nhiệm của bên bán khi căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River có tranh chấp được quy định như thế nào? (Hình từ Internet)

Nếu vẫn cố chấp ký hợp đồng mua bán căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River thì hợp đồng đó có được pháp luật công nhận?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Từ quy định trên, nếu vẫn cố chấp ký hợp đồng mua bán căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River khi căn hộ đang trong tình trạng tranh chấp thì hợp đồng này sẽ không được pháp luật công nhận.

Nguyên nhân là vì việc mua bán nhà ở đang tranh chấp vi phạm điều cấm của luật theo điểm b khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến hợp đồng bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu.

Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Các bên khi thực hiên giao dịch mua bán căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River phải tuân theo những quy định nào?

Căn cứ quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 16. Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:

a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;

b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;

d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ Lux 6 Vinhomes Golden River, các bên phải tuyệt đối tuân thủ các điều kiện về chủ thể, đối tượng và hình thức giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật về nhà ở.

Điều này bao gồm việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý, cung cấp thông tin trung thực, minh bạch về tình trạng pháp lý của căn hộ, đồng thời bảo đảm người mua và người bán đáp ứng điều kiện để tham gia giao dịch.

Ngoài ra, nếu căn hộ thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, các bên bắt buộc phải thực hiện đúng thủ tục này để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

Việc không tuân thủ một trong các nghĩa vụ hoặc điều kiện nêu trên có thể dẫn tới hậu quả hợp đồng bị tuyên vô hiệu, làm phát sinh trách nhiệm bồi thường và các rủi ro pháp lý khác cho bên vi phạm.