Tiền thuê đất được tính ra sao khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với đất đang được Nhà nước cho thuê?

Tính tiền thuê đất đối với trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất ra sao?Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể từ sau 01/7/2025 trong điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là ai?

Nội dung chính

Thời điểm tính tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được xác định thế nào?

Căn cứ khoản 17 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về giải thích từ ngữ và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được hiểu như sau:

- Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 về thời điểm tính tiền thuê đất được xác định như sau:

Điều 155. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
[...]
2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất bao gồm:
a) Diện tích đất cho thuê;
b) Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất;
c) Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là giá trúng đấu giá;
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
đ) Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.

3. Thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau:

a) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 của Luật Đất đai 2024;
[...]

Như vậy, thời điểm tính tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được xác định là thời điểm Nhà nước ban hành quyết điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024.

Tiền thuê đất được tính ra sao khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với đất đang được Nhà nước cho thuê?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 156 Luật Đất đai 2024 được hướng dẫn bởi khoản 2 Điều 35 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tính tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất như sau:

[1] Trường hợp đang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án thì tiền thuê đất được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp trước khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án, người sử dụng đất đã ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khấu trừ bằng cách quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa sử dụng hết thì người sử dụng đất tiếp tục được sử dụng đất cho thời gian đã xác định hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất hằng năm còn lại từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án và không phải nộp tiền thuê đất. Hết thời gian nêu trên người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

[2] Trường hợp đang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thì tiền thuê đất được tính như sau:

[2.1] Trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án nhưng không thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án thì tiền thuê đất được tính bằng (=) chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của thời hạn sử dụng đất đã được điều chỉnh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất đã trả một lần của thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn thuê đất trước khi được điều chỉnh.

[2.2] Trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đồng thời thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án thì tiền thuê đất được tính bằng (=) chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của thời hạn sử dụng đất đã được điều chỉnh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất đã trả một lần của thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn thuê đất theo quy hoạch chi tiết trước khi được điều chỉnh.

[2.3] Thời hạn sử dụng đất đã được điều chỉnh theo quy định tại [2.1, [2.2] điểm này bao gồm thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án và thời hạn sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép điều chỉnh tăng thêm.

[2.4] Tiền thuê đất đã trả một lần của thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn thuê đất trước khi được điều chỉnh quy định tại [2.1], [2.2] điểm này được xác định bằng (=) số tiền thuê đất đã trả một lần của thời hạn thuê đất trước khi điều chỉnh chia (:) thời hạn thuê đất trước khi điều chỉnh nhân (x) với thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn thuê đất trước khi điều chỉnh.

Tiền thuê đất được tính ra sao khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với đất đang được Nhà nước cho thuê?

Tiền thuê đất được tính ra sao khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với đất đang được Nhà nước cho thuê? (Hình từ Internet)

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể từ sau 01/7/2025 đối với trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là ai?

Căn cứ theo điểm e khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
[...]
2. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, cụ thể như sau:
a) Quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng dự án quy định tại điểm c khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai;
b) Ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai;
c) Ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc quy định tại khoản 3 Điều 88 Luật Đất đai;
d) Ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Đất đai; ban hành quyết định thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 4 Điều 89 Luật Đất đai;
đ) Quyết định trưng dụng đất, quyết định gia hạn trưng dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 90 Luật Đất đai; thành lập Hội đồng để xác định mức bồi thường thiệt hại do thực hiện trưng dụng đất gây ra, quyết định mức bồi thường quy định tại điểm d khoản 7 Điều 90 Luật Đất đai;
e) Quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai;
[...]

Dẫn chiếu căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 160. Giá đất cụ thể
[...]
2. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như sau:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này;
b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.
[...]

Như vậy, từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được trao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thuộc thẩm quyền (hiện nay thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện).

Chuyên viên pháp lý Nguyễn Tuyết Hương
saved-content
unsaved-content
17