Người mua căn hộ Park 7 Times City có quyền đơn phương hủy hợp đồng do vi phạm tiến độ bàn giao nhà không?

Nội dung chính

Người mua căn hộ Park 7 Times City có quyền đơn phương hủy hợp đồng do vi phạm tiến độ bàn giao nhà không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 438 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Từ các trích dẫn trên, trong trường hợp chủ đầu tư Park 7 Times City không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng, hành vi này có thể xác định là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và bên mua có căn cứ để đơn phương chấm dứt (hủy bỏ) hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại.

Khi thực hiện quyền này, bên mua phải thông báo bằng văn bản cho bên bán (chủ đầu tư) biết về việc chấm dứt hợp đồng; kể từ thời điểm bên bán nhận được thông báo, hợp đồng được coi là chấm dứt hiệu lực.

Đồng thời, bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả toàn bộ khoản tiền đã thanh toán, lãi phát sinh (nếu có), cũng như bồi thường thiệt hại do việc vi phạm tiến độ bàn giao gây ra.

Ngược lại, nếu bên mua đơn phương hủy hợp đồng mà không có căn cứ pháp luật thì hành vi này sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và bên mua phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.

Người mua căn hộ Park 7 Times City có quyền đơn phương hủy hợp đồng do vi phạm tiến độ bàn giao nhà không? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ Park 7 Times City chậm bàn giao có phải bồi thường cho bên mua không?

Căn cứ Điều 360 và Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau: 

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Theo quy định trên thì bên bán có thể phải bồi thường thiệt hại khi căn hộ Park 7 Times City chậm bàn giao hơn so với thời hạn trong hợp đồng (vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng) mà gây thiệt hại cho bên mua, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng mua bán.

Các loại thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm: 

- Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

- Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

- Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Lưu ý: Mức độ bồi thường sẽ phụ thuộc vào thiệt hại thực tế mà bên mua chứng minh được và đặc biệt là các điều khoản đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán giữa hai bên.

Nếu bên bán chậm bàn giao căn hộ Park 7 Times City nhưng có lý do bất khả kháng thì có phải bồi thường?

Căn cứ quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Từ quy định trên, trường hợp bên bán căn hộ Park 7 Times City chậm bàn giao nhưng nguyên nhân xuất phát từ sự kiện bất khả kháng (như thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, chiến tranh, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...) thì bên bán không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên mua, trừ khi hợp đồng hoặc pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, bên bán vẫn có nghĩa vụ chứng minh được sự kiện bất khả kháng và thông báo kịp thời cho bên mua. Nếu việc chậm bàn giao không thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc do lỗi chủ quan của bên bán, thì bên bán phải bồi thường mọi thiệt hại phát sinh và chịu trách nhiệm theo hợp đồng.