Người mua căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park có được yêu cầu bồi thường khi bàn giao trễ không?

Nội dung chính

Người mua căn hộ Landmark 5 VinhomesCentral Park có được yêu cầu bồi thường khi bàn giao trễ không?

Căn cứ Điều 360 và Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau: 

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Dẫn chiếu thêm quy định tại điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Như vậy, từ các trích dẫn trên, người mua căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời hạn đã cam kết trong căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park.

Trường hợp có thiệt hại phát sinh do vi phạm nghĩa vụ thì bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Đồng thời, Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 cũng xác định thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ có thể bao gồm cả thiệt hại về vật chất lẫn tinh thần.

Mặt khác, điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ bên bán có nghĩa vụ phải giao nhà đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Do đó, nếu việc bàn giao bị chậm làm phát sinh thiệt hại như tăng chi phí thuê nhà tạm, mất cơ hội sử dụng hoặc ảnh hưởng đến khả năng tài chính thì người mua có thể yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận khác trong hợp đồng mua bán.

Người mua căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park có được yêu cầu bồi thường khi bàn giao trễ không? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park bàn giao trễ có ảnh hưởng đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán không?

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

[...]

Việc bên bán căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park bàn giao trễ không làm thay đổi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Nói cách khác, hợp đồng mua bán vẫn phát sinh hiệu lực đúng thời điểm đã công chứng, chứng thực và việc bàn giao không đúng thời hạn chỉ được xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ, chứ không ảnh hưởng tới hiệu lực pháp lý ban đầu của hợp đồng.

Thời hạn bàn giao có bắt buộc được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, thời hạn bàn giao căn hộ là một nội dung bắt buộc phải được ghi nhận trong hợp đồng mua bán, do đó đối với hợp đồng mua bán căn hộ Landmark 5 Vinhomes Central Park các bên bắt buộc phải xác định rõ thời hạn giao, nhận bất động sản trong hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng không có nội dung này sẽ bị xem là không đáp ứng đầy đủ nội dung theo quy định của pháp luật.