Người mua căn hộ chung cư The East Gate có được yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng không?

Nội dung chính

Người mua căn hộ chung cư The East Gate có được yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sửa đổi hợp đồng, cụ thể:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, cụ thể:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, người mua căn hộ chung cư The East Gate được quyền yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng khi có căn cứ chứng minh hoàn cảnh thay đổi cơ bản gây thiệt hại nếu tiếp tục thực hiện theo nội dung cũ.

Việc sửa đổi chỉ có giá trị khi được hai bên thống nhất bằng văn bản đúng hình thức hợp đồng ban đầu, trường hợp không thỏa thuận được, người mua có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng để bảo đảm quyền lợi hợp pháp.

Người mua căn hộ chung cư The East Gate có được yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The East Gate có bắt buộc phải được quy định không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm, cụ thể:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Do đó, điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The East Gate không phải là điều khoản bắt buộc theo pháp luật.

Đây là nội dung do các bên tự thỏa thuận, có thể ghi nhận hoặc không ghi nhận trong hợp đồng mà vẫn bảo đảm hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các nội dung tối thiểu mà pháp luật quy định cho hợp đồng mua bán nhà ở.

Các bên tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư The East Gate cần phải đáp ứng những điều kiện nào về mặt chủ thể?

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Do vậy, các bên tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư The East Gate phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp, tham gia hoàn toàn tự nguyện, đồng thời mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật hay trái đạo đức xã hội.

Nếu pháp luật yêu cầu giao dịch phải lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực thì hình thức hợp đồng cũng phải tuân thủ để giao dịch có hiệu lực.