Mua lại căn hộ chung cư Bea Sky từ người khác không qua công chứng thì giao dịch có giá trị không?

Nội dung chính

Mua lại căn hộ chung cư Bea Sky từ người khác không qua công chứng thì giao dịch có giá trị không?

Căn cứ quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Theo đó, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì trong trường hợp các bên tham gia giao dịch đều là cá nhân thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Do đó, nếu mua lại căn hộ chung cư Bea Sky từ người khác không qua công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thì giao dịch đó có thể không có giá trị pháp lý và không đủ điều kiện để đăng ký sang tên theo quy định pháp luật. 

Mua lại căn hộ chung cư Bea Sky từ người khác không qua công chứng thì giao dịch có giá trị không? (Hình từ Internet)

Công chứng viên ngoài khu vực của căn hộ chung cư Bea Sky có được công chứng hợp đồng mua bán của căn hộ?

Căn cứ quy định tại Điều 44 Luật Công chứng 2024 về thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản như sau:

Điều 44. Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Như vậy, công chứng viên chỉ được công chứng các giao dịch về bất động sản trong phạm vi cùng tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Do đó, nếu căn hộ chung cư Bea Sky thuộc địa bàn Hà Nội, thì chỉ công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại Hà Nội mới có thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán căn hộ này. Trường hợp hợp đồng được công chứng bởi công chứng viên ngoài khu vực (ví dụ ở TP.HCM) là trái thẩm quyền và có thể bị tòa án tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp.

Vì vậy, để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch, hợp đồng mua bán căn hộ Bea Sky phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trong cùng địa phương với bất động sản.

Nội dung chính của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bea Sky gồm có nội dung gì?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bea Sky bao gồm các nội dung như sau;

[1] Tên, địa chỉ của các bên;

[2] Các thông tin về căn hộ chung cư Bea Sky;

[3] Giá bán căn hộ chung cư Bea Sky;

[4] Phương thức và thời hạn thanh toán;

[6] Thời hạn giao, nhận căn hộ chung cư Bea Sky và hồ sơ kèm theo;

[7] Bảo hành;

[8] Quyền, nghĩa vụ của các bên;

[9] Phạt vi phạm hợp đồng;

[10] Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

[11] Phương thức giải quyết tranh chấp;

[12] Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bea Sky.