Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai, việc ghi nhận chi tiết mức giá thanh toán có phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực?

Nội dung chính

Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai, việc ghi nhận chi tiết mức giá thanh toán có phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng vè nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

[...]

Từ quy định trên có thể thấy, khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai, việc ghi rõ mức giá thanh toán là một trong những nội dung bắt buộc phải có.

Đây vừa là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán, vừa là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong suốt quá trình thực hiện.

Nếu hợp đồng không ghi nhận hoặc ghi nhận không rõ ràng về giá, hợp đồng có thể bị coi là chưa đầy đủ nội dung theo quy định pháp luật, làm phát sinh rủi ro tranh chấp và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của giao dịch.

Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai, việc ghi nhận chi tiết mức giá thanh toán có phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực? (Hình từ Internet)

Có được từ chối ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai theo mẫu nếu thiếu nội dung về mức giá thanh toán?

Căn cứ quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng theo mẫu như sau:

Điều 405. Hợp đồng theo mẫu

1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.

Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng.

Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.

3. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, mặc dù hợp đồng mua bán căn hộ Hateco Hoàng Mai được lập theo mẫu, nhưng việc thiếu đi nội dung quan trọng như mức giá thanh toán khiến hợp đồng không bảo đảm đầy đủ điều kiện có hiệu lực.

Trong trường hợp này, bên mua hoàn toàn có quyền từ chối ký kết cho đến khi điều khoản về giá được bổ sung rõ ràng, bởi giá mua bán là yếu tố cốt lõi quyết định quyền và nghĩa vụ tài chính của các bên.

Nếu vẫn ký khi thiếu nội dung này, hợp đồng dễ rơi vào tình trạng tranh chấp hoặc bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức và nội dung bắt buộc.

Chủ căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai có được quyền điều chỉnh giá bán sau khi đã ký hợp đồng không?

Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giá trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Từ các trích dẫn trên, sau khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hateco Hoàng Mai đã được các bên ký kết, chủ đầu tư không có quyền đơn phương điều chỉnh giá bán.

Bởi lẽ, giá bán là một trong những nội dung cốt lõi, đã được thỏa thuận và ghi nhận rõ trong nội dung hợp đồng theo quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Mọi thay đổi về giá chỉ có thể được thực hiện khi có sự thống nhất, đồng ý bằng văn bản của cả bên mua và bên bán. Nếu chủ đầu tư tự ý tăng hoặc giảm giá mà không có sự chấp thuận của bên mua, hành vi này được xem là vi phạm hợp đồng, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Trong trường hợp đó, bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng đã ký, hoặc áp dụng các biện pháp pháp lý khác để bảo vệ quyền lợi của mình, kể cả yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu phát sinh.