Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Waterina Suites bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Waterina Suites bị vô hiệu trong những trường hợp nào? 

Căn cứ quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: 

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Waterina Suites sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp sau: 

- Bên bán và bên mua không đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự;

- Bên bán và bên mua tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa dối, đe dọa;

- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

- Hợp đồng mua bán không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Điều 164 Luật Nhà ở 2023; trừ trường hợp các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Waterina Suites bị vô hiệu trong những trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Có phải nộp lệ phí trước bạ khi nhận lại căn hộ chung cư Waterina Suites do hợp đồng mua bán vô hiệu không? 

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo đó, các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Waterina Suites khôi phục tình trạng ban đầu: Bên mua trả lại căn hộ cũng bao gồm việc khôi phục lại quyền sở hữu của bên bán thông qua Giấy chứng nhận. 

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về người nộp lệ phí trước bạ như sau: 

Điều 4. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này.

Theo quy định trên thì tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Nếu các bên đã nộp lệ phí trước bạ và sang tên, sau đó hợp đồng bị vô hiệu và quyền sở hữu được trả lại cho bên bán, thì bên bán phải làm thủ tục sang tên lại. Khi đó, việc nộp lệ phí trước bạ sẽ được xem xét theo quy định trên. 

Như vậy, khi hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Waterina Suites mà quyền sở hữu căn hộ đã chuyển sang cho bên mua thì lúc này phải thực hiện cấp lại Giấy chứng nhận nên sẽ phát sinh lệ phí trước bạ do cấp lại Giấy chứng nhận cho nên bên bán. 

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu thế nào?

Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu tối thiểu là 02 năm, tùy trường hợp cụ thể.