Khách hàng hủy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê do phát hiện tranh chấp quyền sở hữu căn hộ thì có được không?

Nội dung chính

Khách hàng hủy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê do phát hiện tranh chấp quyền sở hữu căn hộ thì có được không?

Căn cứ quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;

b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

Theo quy định trên, căn hộ chung cư chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất gắn với căn hộ đó.

Do đó, nếu khách hàng mua căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê và phát hiện căn hộ này đang có tranh chấp quyền sở hữu, thì đây là dấu hiệu cho thấy bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh.

Trong trường hợp này, khách hàng có quyền hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đã thanh toán, đồng thời bồi thường thiệt hại (nếu có), nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê vô hiệu do phát hiện tranh chấp quyền sở hữu thì có thể vô hiệu vì lý do gì?

Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao địch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Như vậy, nếu bên bán giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê với bên mua mà biết rõ căn hộ không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (ví dụ: đang có tranh chấp quyền sở hữu, bị kê biên, thuộc trường hợp luật cấm giao dịch…) thì hợp đồng này có thể sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi bên bán có hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê vô hiệu thì sẽ có hậu quả pháp lý như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Từ quy định trên, khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê bị tuyên vô hiệu, giao dịch này sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm ký kết.

Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền.

Bên mua ngay tình sẽ không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được; ngược lại, bên nào có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường cho bên còn lại.