Người thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê có được chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng không?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê có được chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng không?

Căn cứ quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 117 và Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 về khái niệm và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:

[1] Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

[2] Điều 385 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ các trích dẫn trên, người thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng khi chứng minh được rằng chủ nhà đã vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê nhà.

[1] Căn cứ Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, vi phạm nghĩa vụ được hiểu là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nội dung nghĩa vụ đã cam kết, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm như sự kiện bất khả kháng hoặc lỗi thuộc về bên có quyền.

Khi hành vi vi phạm của chủ nhà đủ yếu tố cấu thành vi phạm nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, quyền chấm dứt hợp đồng của bên thuê sẽ được pháp luật bảo vệ.

[2] Bên cạnh đó, Điều 117 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 xác định rằng hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, nội dung, mục đích và hình thức theo luật định.

Một khi bên cho thuê vi phạm thỏa thuận đã được xác lập hợp pháp, hành vi đó có thể làm phát sinh quyền cho bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Như vậy, trong trường hợp chủ nhà không tuân thủ đúng cam kết ghi nhận trong hợp đồng thuê căn hộ Sun Plaza Thụy Khuê, người thuê có cơ sở pháp lý để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Việc chấm dứt cần được thực hiện theo trình tự, thủ tục và thời hạn thông báo quy định trong hợp đồng hoặc pháp luật nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bên thuê.

Người thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê có được chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Bên vi phạm có cần phải bồi thường khi đã nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về thỏa thuận phạt vi phạm cụ thể như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Từ quy định trên, việc bên vi phạm hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê có phải bồi thường thiệt hại sau khi đã nộp tiền phạt hay không phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng.

Cụ thể, nếu hợp đồng chỉ quy định về phạt vi phạm mà không đề cập đến nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm, và không bắt buộc phải bồi thường thêm.

Ngược lại, nếu hợp đồng có thỏa thuận rõ ràng rằng bên vi phạm vừa phải chịu phạt vi phạm, vừa phải bồi thường thiệt hại, thì cả hai nghĩa vụ này sẽ được áp dụng đồng thời.

Ngoài vi phạm hợp đồng thì bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê trong những trường hợp nào?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, ngoài trường hợp chủ nhà vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, bên thuê căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê còn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau: chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận; hoặc quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Khi đơn phương chấm dứt, bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác, và nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật.