Hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City không ghi rõ diện tích sử dụng thì có vô hiệu không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City không ghi rõ diện tích sử dụng thì có vô hiệu không?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City không ghi rõ diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng là không bảo đảm đầy đủ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Tuy nhiên, việc thiếu nội dung này không đương nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu mà chỉ có thể bị xem xét vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 407 và 408 Bộ luật Dân sự 2015, như: vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, giả tạo, bên giao kết không có năng lực pháp luật dân sự, bị lừa dối, cưỡng ép, hoặc nội dung không thể xác định được.

Do đó, nếu hợp đồng vẫn thể hiện rõ ý chí tự nguyện, có các thông tin căn bản khác và các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, thì hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực.

Tuy nhiên, bên mua có quyền yêu cầu làm rõ hoặc bổ sung diện tích sử dụng, hoặc yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải thích hợp đồng, xác định lại quyền lợi theo thực tế nếu xảy ra tranh chấp.

Tóm lại: Hợp đồng không ghi rõ diện tích sử dụng là thiếu sót về nội dung bắt buộc trong hợp đồng về nhà ở, nhưng không đương nhiên vô hiệu. Việc giao dịch vô hiệu hay không cần căn cứ vào toàn bộ hoàn cảnh giao kết và thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City không ghi rõ diện tích sử dụng thì có vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Có được từ chối ký hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City nếu thiếu nội dung về diện tích sử dụng?

Căn cứ quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng theo mẫu như sau:

Điều 405. Hợp đồng theo mẫu

1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.

Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng.

Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.

3. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu phải được soạn thảo dựa trên ý chí và sự thống nhất của cả hai bên, bên bán có quyền chấp nhập hoặc không chấp nhận nội dung có sẵn của hợp đồng. Nếu có điều khoản miễn trách nhiệm cho bên đưa ra hợp đồng thì điều khoản đó không có hiệu lực. 

Do đó trong trường hợp bên bán căn hộ Park 9 Times City đưa ra hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu mà thiếu nội dung về diện tích sử dụng, thì bên mua có quyền từ chối ký hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City. 

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, để hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

[1] Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City được xác lập;

[2] Chủ thể tham gia ký hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City hoàn toàn tự nguyện;

[3] Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

[4] Tuân thủ hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ Park 9 Times City theo quy định pháp luật.