Bên thuê căn hộ Park 9 Times City có nhất thiết phải bảo quản căn hộ khi căn hộ đã bị thế chấp?

Nội dung chính

Bên thuê căn hộ Park 9 Times City có nhất thiết phải bảo quản căn hộ khi căn hộ đã bị thế chấp?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp như sau:

Điều 324. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:

a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;

b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015, người thứ ba giữ tài sản thế chấp trong trường hợp này là bên thuê căn hộ Park 9 Times City có nghĩa vụ pháp lý rõ ràng trong việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Điều này có nghĩa rằng, ngay cả khi căn hộ Park 9 Times City đã bị chủ sở hữu mang đi thế chấp, thì việc bên thuê đang trực tiếp chiếm giữ, sử dụng căn hộ vẫn phát sinh nghĩa vụ bảo quản tài sản theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, bên thuê không được làm mất, không được để giảm giá trị căn hộ, và không được khai thác vượt quá công dụng nếu điều đó làm ảnh hưởng đến tài sản thế chấp.

Trong trường hợp bên thuê vi phạm các nghĩa vụ này như gây hư hỏng nghiêm trọng căn hộ, sửa chữa trái phép, thay đổi công năng, hoặc tự ý chuyển nhượng, cho thuê lại căn hộ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu hoặc bên nhận thế chấp, thì bên thuê có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Như vậy, việc căn hộ đã bị thế chấp không làm thay đổi nghĩa vụ bảo quản căn hộ của bên thuê. Dù quyền sở hữu căn hộ đang bị ràng buộc bởi một giao dịch bảo đảm (thế chấp), nhưng bên thuê căn hộ Park 9 Times City trong vai trò là người đang chiếm giữ và sử dụng vẫn phải tuân thủ đầy đủ trách nhiệm giữ gìn, bảo vệ tài sản theo đúng giá trị và hiện trạng ban đầu.

Bên thuê căn hộ Park 9 Times City có nhất thiết phải bảo quản căn hộ khi căn hộ đã bị thế chấp? (Hình từ Internet)

Nếu chủ sở hữu căn hộ Park 9 Times City đã mang căn hộ thế chấp thì bên thuê có phải dọn đi?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 về thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 182. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, việc chủ sở hữu mang căn hộ Park 9 Times City đi thế chấp không làm phát sinh nghĩa vụ bên thuê phải dọn đi ngay hoặc rút ngắn thời gian thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc bên thuê vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 172 (như chậm thanh toán tiền thuê, sử dụng sai mục đích...).

Pháp luật quy định rõ rằng chủ sở hữu có quyền thế chấp căn hộ đang cho thuê nhưng phải thông báo trước bằng văn bản cho bên thuê.

Đồng thời, trong mọi trường hợp, bên thuê có quyền tiếp tục ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà, kể cả khi căn hộ bị xử lý tài sản (ví dụ: bị phát mãi, kê biên, đấu giá để trả nợ), miễn là không có thỏa thuận khác hoặc bên thuê không vi phạm hợp đồng.

Ngân hàng nhận thế chấp căn hộ Park 9 Times City có quyền gì đối với căn hộ? 

Căn cứ Điều 323 Bộ luật dân sự 2015 định về quyền của bên nhận thế chấp:

Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Theo đó Ngân hàng đang nhận thế chấp căn hộ Park 9 Times City có các quyền sau đây:

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp căn hộ Park 9 Times City nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác căn hộ Park 9 Times City

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng căn hộ Park 9 Times City

- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn căn hộ Park 9 Times City, giá trị căn hộ Park 9 Times City trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của căn hộ Park 9 Times City  do việc khai thác, sử dụng.

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba đang sử dụng căn hộ Park 9 Times City giao căn hộ Park 9 Times City  đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Giữ giấy tờ liên quan đến căn hộ Park 9 Times City trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Xử lý căn hộ Park 9 Times City khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015.