Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê thiếu điều khoản mô tả đặc điểm nhà ở thì có bị tuyên vô hiệu?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê thiếu điều khoản mô tả đặc điểm nhà ở thì có bị tuyên vô hiệu?

Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê thiếu nội dung mô tả đặc điểm nhà ở thì hợp đồng mua bán này đã không đáp ứng một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng về nhà ở.

Việc mô tả đặc điểm nhà ở, bao gồm thông tin về phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng, diện tích sàn, mục đích sử dụng và các thông tin liên quan, có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định rõ đối tượng của giao dịch, tránh nhầm lẫn hoặc tranh chấp sau này.

Theo điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng không ghi nhận đầy đủ nội dung bắt buộc mà pháp luật quy định, đặc biệt là nội dung và hình thức của giao dịch không được xác định rõ ràng, thì hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Do đó nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê không có điều khoản mô tả đặc điểm căn hộ có khả năng bị tuyên vô hiệu nếu bên mua yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Vì vậy, để đảm bảo hiệu lực pháp lý và quyền lợi của các bên, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, các bên cần kiểm tra kỹ lưỡng và bổ sung đầy đủ nội dung mô tả đặc điểm nhà ở theo đúng quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê thiếu điều khoản mô tả đặc điểm nhà ở thì có bị tuyên vô hiệu? (Hình từ Internet)

Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê thì các bên được quyền thỏa thuận với nhau những gì?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 về giao dịch mua bán nhà ở như sau:

Điều 165. Giao dịch mua bán nhà ở

[...]

2. Các bên mua bán nhà ở thỏa thuận các nội dung sau đây:

a) Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;

b) Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;

c) Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;

d) Thỏa thuận khác.

[...]

Theo đó, từ quy định trên có thể thấy, trước khi tiến tới giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê, các bên hoàn toàn có quyền tự do thương lượng và thống nhất với nhau về thời hạn sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên mua, việc bàn giao lại nhà khi hết thời hạn, phương án xử lý Giấy chứng nhận cũng như các thỏa thuận khác phù hợp với pháp luật.

Việc thỏa thuận rõ ràng, chi tiết ngay từ đầu không chỉ giúp xác định rõ quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên, mà còn góp phần hạn chế rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê cần phải đáp ứng được những điều kiện nào để hợp đồng có hiệu lực pháp lý?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Từ quy định trên, các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sun Plaza Thụy Khuê phải đáp ứng được các yêu cầu bao gồm:

[1] Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

[2] Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

[3] Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

[4] Hình thức của giao dịch dân sự.