Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Phú Quận 6 có bị vô hiệu khi căn hộ chung cư không có Giấy chứng nhận không?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư An Phú Quận 6 không có Giấy chứng nhận thì có đủ điều kiện mua bán không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau: 

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, đối với giao dịch mua bán nhà ở thông thường thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. 

Như vậy, căn hộ chung cư An Phú Quận 6 không có Giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện mua bán.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Phú Quận 6 có bị vô hiệu khi căn hộ chung cư không có Giấy chứng nhận không? (Hình từ Internet) 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Phú Quận 6 có bị vô hiệu khi căn hộ chung cư không có Giấy chứng nhận không?

Như đã phân tích ở trên, giao dịch mua bán nhà bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, nếu không có Giấy chứng nhận thì giao dịch không đảm bảo điều kiện thực hiện, nghĩa là sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 bởi: 

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Đồng thời theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

7. Thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

[...]

Theo đó, việc mua bán căn hộ chung cư An Phú Quận 6 khi căn hộ chung cư không có Giấy chứng nhận được xem là vi phạm điều cấm của luật do không đảm bảo điều kiện quy định. Và hợp đồng mua bán sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Phú Quận 6 bị vô hiệu thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại không? 

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: 

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp bên bán căn hộ chung cư An Phú Quận 6 đã biết rõ căn hộ chung cư không có Giấy chứng nhận nhưng cố tình không cung cấp thông tin cho bên mua và vẫn thực hiện ký kết hợp đồng mua bán mà gây thiệt hại cho bên mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.