Đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh Thủ Đức có cần công chứng không?

Nội dung chính

Đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh Thủ Đức có cần công chứng không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm để các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với điều kiện nội dung của thỏa thuận đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo quy định trên thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên cam kết ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể, bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác để làm tin cho việc thực hiện thỏa thuận.

Nếu hợp đồng được ký kết, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng thì mất khoản đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc kèm khoản tiền tương đương (trừ khi hai bên có thỏa thuận khác).

Hiện nay, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hay lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể thực hiện dưới nhiều hình thức như:

- Bằng lời nói;

- Bằng hành vi thực tế;

- Bằng văn bản viết tay hoặc qua phương tiện điện tử.

Tuy nhiên, nội dung thỏa thuận phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định, bao gồm:

- Các bên có đầy đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự;

- Tự nguyện tham gia giao dịch;

- Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, việc đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh Thủ Đức không bắt buộc phải công chứng, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác hoặc hợp đồng đặt cọc có liên quan chặt chẽ đến hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà pháp luật quy định phải công chứng. Tuy vậy, để tránh rủi ro về sau, các bên nên lập thành văn bản và cân nhắc công chứng nếu giá trị giao dịch lớn hoặc có tranh chấp tiềm ẩn.

Đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh Thủ Đức có cần công chứng không? (Hình từ Internet)

Các trường hợp nào hợp đồng đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh Thủ Đức có thể bị tuyên vô hiệu?

Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Đồng thời, theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015hoặc thuộc trường hợp hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

Cụ thể, hợp đồng đặt cọc mua nhà có thể bị tuyên vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp sau:

- Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

- Giả tạo, nhằm che giấu một giao dịch khác

- Người xác lập không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, như người chưa thành niên, mất năng lực hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi,...

- Bị nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng

- Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Người xác lập không nhận thức hoặc không làm chủ được hành vi

- Không tuân thủ quy định về hình thức, nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực,...

- Có đối tượng không thể thực hiện được, ví dụ: đất chưa được phép chuyển nhượng, đất đang tranh chấp, hoặc không có thật

Như vậy, người dân khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh Thủ Đức cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của bên bán, tình trạng pháp lý của bất động sản, năng lực hành vi của các bên, cũng như đảm bảo hợp đồng được lập đúng hình thức theo quy định.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh bị vô hiệu thì có được hoàn lại tiền không?

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy khi hợp đồng đặt cọc mua nhà ở đường số 8 Hiệp Bình Chánh bị tuyên vô hiệu thì bên nhận cọc có nghĩa vụ phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc mà bên cọc đã thanh toán.