Chủ căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên yêu cầu nộp tiền đặt cọc giữ chỗ nhưng không có giấy tờ xác nhận tiền đặt cọc thì giải quyết thê nào?

Nội dung chính

Chủ căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên yêu cầu nộp tiền đặt cọc giữ chỗ nhưng không có giấy tờ xác nhận tiền đặt cọc thì giải quyết thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một tài sản có giá trị để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là một giao dịch dân sự có điều kiện, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể cho cả hai bên.

Tuy nhiên, để giao dịch đặt cọc có thể chứng minh được và có hiệu lực thực tế, việc giao nhận tài sản đặt cọc cần được xác lập bằng văn bản hoặc có chứng cứ rõ ràng.

Trường hợp chủ căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên yêu cầu nộp tiền đặt cọc giữ chỗ nhưng không có giấy tờ xác nhận tiền đặt cọc thì rủi ro pháp lý là rất lớn cho bên giao tiền.

Việc không có tài liệu xác nhận hoặc không có căn cứ chứng minh rõ ràng sẽ gây khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp, đặc biệt là trong trường hợp một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp này, nếu đã giao tiền mà không có văn bản hay chứng từ chứng minh việc đặt cọc thì bên mua sẽ gặp khó khăn trong việc yêu cầu hoàn trả tài sản đặt cọc hoặc buộc bên nhận đặt cọc phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 328.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi, bên có ý định đặt cọc cần yêu cầu chủ căn hộ lập giấy xác nhận đặt cọc bằng văn bản, có chữ ký và nêu rõ điều kiện đặt cọc, tránh tình trạng giao dịch dân sự chỉ tồn tại dưới hình thức “giao tiền miệng” không có giá trị chứng minh.

Chủ căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên yêu cầu nộp tiền đặt cọc giữ chỗ nhưng không có giấy tờ xác nhận tiền đặt cọc thì giải quyết thế nào? (Hình từ Internet)

Trong trường hợp các bên xác nhận đặt cọc mua căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên bằng giấy đặt cọc viết tay thì giấy đó có giá trị pháp lý không?

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 giải thích giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Trong khi đó giấy đặt cọc viết tay khi đặt cọc mua bán căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên là sự thỏa thuận giữa 2 bên làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự cụ thể là quyền sử dụng nhà ở nên có thể xem giấy đặt cọc viết tay là một giao dịch dân sự. 

Dẫn chiếu thêm căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó giấy đặt cọc viết tay khi đặt cọc mua căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên là sự thỏa thuận giữa hai bên nhằm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc mua bán căn hộ.

Đây là hình thức thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự, nên được xác định là một giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, để một giao dịch dân sự có hiệu lực, cần đáp ứng các điều kiện: các bên có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự; việc xác lập giao dịch là hoàn toàn tự nguyện; mục đích, nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đối với việc đặt cọc nói riêng, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải lập thành văn bản công chứng hoặc chứng thực, do đó giấy đặt cọc viết tay, nếu đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện và nội dung hợp pháp, thì vẫn có giá trị pháp lý như một giao dịch dân sự hợp lệ.

Như vậy, trong trường hợp các bên lập giấy đặt cọc mua căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên bằng hình thức viết tay, thì giấy này vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, và có thể được sử dụng làm căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp (nếu có) giữa các bên.

Bên thuê muốn thay đổi tài sản đặt cọc khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên thì pháp luật có cho phép thực hiện?

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

[...]

Từ quy định trên, bên đặt cọc mua căn hộ chung cư A14 Nam Trung Yên có quyền trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác nhưng chỉ trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý.

Như vậy, nếu bên đặt cọc muốn thay đổi tài sản đã dùng để đặt cọc (ví dụ: thay đổi từ tiền mặt sang vật có giá trị tương đương), thì pháp luật cho phép thực hiện việc thay đổi này, miễn là có sự đồng ý của bên cho thuê (bên nhận đặt cọc). Trường hợp không được sự đồng ý, bên đặt cọc không có quyền đơn phương thay đổi loại tài sản đặt cọc đã thỏa thuận trước đó.