Bên thuê căn hộ chung cư 114 An Dương Vương có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa khi có hư hỏng không?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư 114 An Dương Vương bị hư hỏng trong thời gian thuê thì ai có trách nhiệm sửa chữa? 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

[...]

Và căn cứ theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 130 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định:

Điều 131. Cải tạo nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý. 

[...]

Như vậy, căn hộ chung cư 114 An Dương Vương bị hư hỏng trong thời gian thuê thì ai có trách nhiệm sửa chữa sẽ tùy thuộc vào 2 trường hợp: 

(1) Nhà cho thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của người thuê nhà thì trách nhiệm sửa chữa nhà thuộc về bên cho thuê. Bên cho thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa nhà cho thuê theo quy định của pháp luật (trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán người thuê phải tự sửa chữa). 

Nếu bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc không kịp thời sửa chữa, người thuê nhà có thể tự sửa chữa và thông báo cho chủ nhà biết đồng thời yêu cầu chủ nhà thanh toán lại tiền sữa chữa với mức hợp lý.

(2) Nhà cho thuê bị hư hỏng do lỗi của người thuê nhà thì người thuê có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê (trừ hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà cho thuê).

Bên thuê căn hộ chung cư 114 An Dương Vương có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa khi có hư hỏng không? (Hình từ Internet) 

Bên thuê căn hộ chung cư 114 An Dương Vương có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa khi có hư hỏng không? 

Căn cứ theo khoản 3 Điều 172 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau: 

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bên thuê căn hộ chung cư 114 An Dương Vương có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa khi có hư hỏng. 

Bên thuê căn hộ chung cư 114 An Dương Vương đơn phương chấm dứt hợp đồng có phải bồi thường thiệt hại không? 

Căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: 

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, bên thuê căn hộ chung cư 114 An Dương Vương đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không phải bồi thường thiệt hại khi: 

- Có căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà;

- Bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

- Thông báo trước cho bên cho thuê trong thời gian theo quy định.