Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Bán chung cư Starlake khi chưa hoàn công có được không? Thời điểm xác lập quyền sở hữu chung cư Starlake khi mua bán được tính từ khi nào?
Nội dung chính
Bán chung cư Starlake khi chưa hoàn công có được không?
Hiện nay, pháp luật chưa có khái niệm chính thức về “nhà chưa hoàn công”. Tuy nhiên, các quy định hiện hành vẫn có cơ sở pháp lý điều chỉnh việc mua bán nhà ở trong trường hợp chưa hoàn tất thủ tục hoàn công, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Cụ thể, khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
[...]
Về nguyên tắc, để bán được chung cư Starlake (hoặc bất kỳ nhà ở nào), phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, mà điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận là phải hoàn tất thủ tục hoàn công sau khi thi công xây dựng.
Do đó, nếu chung cư chưa hoàn công, đồng nghĩa với việc chưa đủ điều kiện cấp sổ, thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán (trừ khi giao dịch đó thuộc loại “nhà ở hình thành trong tương lai” theo đúng quy định pháp luật).
Bán chung cư Starlake khi chưa hoàn công có được không? (Hình từ Internet)
Mua bán Căn hộ chung cư tại Quận Tây Hồ
Thời điểm xác lập quyền sở hữu chung cư Starlake khi mua bán được tính từ khi nào?
Theo khoản 3, khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở như sau:
Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.
Theo đó, nếu mua bán nhà ở không thuộc trường hợp tại (*) thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
(*) Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Dẫn chiếu đến khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định: "Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."
Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, khi mua căn hộ tại chung cư Starlake, người mua được xác lập quyền sở hữu căn hộ kể từ thời điểm thanh toán đầy đủ và nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, trừ khi hợp đồng có quy định khác.
Bao lâu sau khi mua bán chung cư Starlake thì được nhận sổ hồng?
Sổ hồng chung cư là tên gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sở hữu căn hộ chung cư một cách hợp pháp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận được in trên một (01) tờ giấy gồm hai (02) trang, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.
Như vậy, khi mua căn hộ chung cư, nếu đủ điều kiện, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận có nền hồng cánh sen – thường được gọi là Sổ hồng chung cư.
Căn cứ theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:
Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
[...]
8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
9. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
[...]
Theo quy định trên thì trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) cho người mua hoặc người thuê mua nhà, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục này.
Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.(Căn cứ theo Tiểu Mục 2 Mục A Phần 5 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP)
Như vậy, nếu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định và hồ sơ đầy đủ hợp lệ, người mua căn hộ tại dự án Starlake có thể được cấp sổ hồng trong khoảng 50–70 ngày kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ.
