Đất đấu giá là gì? Những rủi ro khi mua đất đấu giá

Nội dung chính

Đất đấu giá là gì?

Hiện tại, pháp luật không có quy định khái niệm "Đất đấu giá là gì?" nhưng có thể hiểu như sau:

Đất đấu giá là những khu đất do Nhà nước làm chủ sở hữu và được chính quyền địa phương tổ chức bán thông qua hình thức đấu giá.

Đất đấu giá là một phương thức phân phối đất đai đặc biệt, trong đó người có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai và người trả giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất. 

Những rủi ro khi mua đất đấu giá

Việc mua đất qua hình thức đấu giá cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, nhất là với những người thiếu kinh nghiệm hoặc không nắm rõ quy trình pháp lý, cụ thể những rủi ro khi mua đất đấu giá như sau:

(1) Rủi ro pháp lý

Một số lô đất được đưa ra đấu giá nhưng chưa có sổ đỏ riêng, hoặc đang thuộc diện đất quy hoạch treo, đất tranh chấp.

Thậm chí có nơi đưa cả đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý ra đấu giá, dẫn đến việc người trúng đấu giá gặp khó khăn trong việc làm giấy tờ, xây dựng hoặc chuyển nhượng sau này.

(2) Thiếu minh bạch thông tin

Không phải phiên đấu giá nào cũng công bố đầy đủ và chi tiết các thông tin cần thiết. Nhiều người tham gia chỉ được tiếp cận hồ sơ bản vẽ, mà không được khảo sát hiện trạng thực tế.

Điều này dễ khiến người mua hiểu nhầm về vị trí lô đất, hướng, diện tích thực tế hoặc các yếu tố như đường đi, hạ tầng kỹ thuật xung quanh.

(3) Dính quy hoạch hoặc hạn chế xây dựng

Có những lô đất nằm trong vùng quy hoạch phát triển giao thông, hành lang an toàn lưới điện, hoặc quy hoạch cây xanh, không được xây dựng hoặc xây có giới hạn. 

(4) Chậm bàn giao đất

Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người mua có thể bị chậm bàn giao đất do địa phương chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc chưa xây xong hạ tầng. Có trường hợp phải chờ nhiều tháng, thậm chí cả năm mà chưa được sử dụng đất.

(5) Bị lấn chiếm hoặc tranh chấp thực địa

Nhiều lô đất đấu giá nằm trong khu dân cư đông đúc, hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi còn người đang sử dụng. Sau khi trúng đấu giá, người mua có thể phải tự xử lý tình trạng lấn chiếm, tranh chấp với người dân cũ, tốn thời gian và dễ phát sinh mâu thuẫn.

Đất đấu giá là gì? Những rủi ro khi mua đất đấu giá (Hình từ Internet)

Việc chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai 2024 quy định việc chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Căn cứ đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

- Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tổ chức cá nhân muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024;

- Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;

- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;

- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

(2) Điều kiện cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

- Bảo đảm các quy định tại khoản 4 Điều Luật Đất đai 2024;

- Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.