Quy định về bán lại nhà ở xã hội Hà Nội từ 01/01/2026

Nội dung chính

Quy định về bán lại nhà ở xã hội Hà Nội từ 01/01/2026

Ngày 30/12/2025, Sở Xây dựng Hà Nội đã có Công văn 18996/SXD-PTDT năm 2025 về việc hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Cụ thể, quy định về bán lại nhà ở xã hội Hà Nội từ 01/01/2026 theo Phụ lục kèm theo Công văn 18996/SXD-PTDT năm 2025 được nêu như sau:

Có 02 trường bán lại nhà ở xã hội Hà Nội bao gồm:

*Trường hợp 1: Bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm

Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, nếu bên mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau:

(1) Bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Việc bán lại được thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai có liên quan.

(2) Bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người mua lại phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đồng thời nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng để được xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP

Người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (nếu có). Việc bán lại được thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Lưu ý: Giá bán lại tối đa không vượt quá giá bán nhà ở xã hội ghi trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Việc kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

*Trường hợp 2: Bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Về bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở theo quy định tại Điều 40, 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau:

- Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

- Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

- Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xem thêm: >> Danh sách nhà ở xã hội tại Hà Nội dự kiến nhận hồ sơ năm 2026

Xem thêm: >> Đối tượng được mua nhà ở xã hội 2026 tại Hà Nội gồm những ai? Điều kiện mua cụ thể như thế nào?

Quy định về bán lại nhà ở xã hội Hà Nội từ 01/01/2026 (Hình từ Internet)

Giá bán nhà ở xã hội Hà Nội trong thời hạn 5 năm được tính như thế nào?

Căn cứ Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định về giá bán nhà ở xã hội Hà Nội trong thời hạn 5 năm như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

[...]

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội Hà Nội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Mức thuế TNCN phải đóng khi bán nhà ở xã hội Hà Nội trong thời hạn 5 năm thì sẽ tính thế nào?

Theo đó, mức thuế phải đóng khi bán nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm được quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP cụ thể như sau:

Điều 22. Thuế suất

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Mức thuế TNCN phải đóng khi bán nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm thì sẽ được tính như sau:

Thuế TNCN phải đóng khi bán nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm = 2% x Giá chuyển nhượng.