Nhà sổ chung là gì? Mua nhà sổ chung Thủ Đức có bán lại được không?

Nội dung chính

Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung là cách gọi phổ biến để chỉ trường hợp nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) mang tên nhiều người cùng nhau đứng tên, trong đó các chủ sở hữu không có quan hệ vợ chồng, con cái hay huyết thống.

Bản chất này là nhà có sở hữu chung, nghĩa là mỗi người trong số những người đứng tên có một phần quyền sở hữu tài sản. Khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào như mua, bán, tặng cho, thế chấp phải được sự đồng ý và ký xác nhận của tất cả chủ sở hữu còn lại.

Hình thức này có ưu điểm về giá cả, thường rẻ hơn so với nhà có sổ riêng, phù hợp với người có thu nhập trung bình hoặc thấp. Tuy nhiên, đi kèm là nhiều rủi ro như khó tách sổ, không dễ vay vốn ngân hàng, rắc rối khi chuyển nhượng và dễ xảy ra tranh chấp, đặc biệt nếu chủ sở hữu không thỏa thuận rõ từ đầu.

Về mặt pháp lý thì đây vẫn là giấy tờ hợp pháp theo Luật Đất đai miễn các chủ sở hữu đều đứng tên và không có tranh chấp nội bộ.

Nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định từng địa phương (diện tích tối thiểu...), các bên có thể đề nghị tách sổ riêng cho từng người theo quy định của pháp luật.

Nhà sổ chung là gì? Mua nhà sổ chung Thủ Đức có bán lại được không? (hình từ internet)

Mua nhà sổ chung Thủ Đức có bán lại được không?

Như đã nói ở trên, mua nhà chung sổ có thể hiểu là việc mua một ngôi nhà được đồng sở hữu chung từ nhiều chủ sở hữu được chia thành 2 dạng là: sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần.

Trường hợp 1:  Bán nhà sở hữu chung theo phần

Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. 

Đối với trường hợp này chủ sở hữu có quyền định đoạt đối với tài sản của mình nên vẫn có thể bán lại phần nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể theo khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

[...]

Theo đó, pháp luật có sự ưu tiên đối với các chủ sở hữu chung còn lại được mua phần quyền sở hữu đối với nửa căn nhà mà bạn muốn bán trước. Nếu trong vòng 3 tháng kể từ khi thông báo bán nửa căn nhà mà không có chủ sở hữu chung nào mua phần quyền sở hữu đó, thì bạn mới có thể bán cho người khác ngoài các đồng sở hữu.

Khi đó, việc bán nửa căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình là hoàn toàn hợp pháp.

Trường hợp 2:  Bán nhà sở hữu chung hợp nhất

Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Khi đó nếu một trong các đồng sở hữu muốn bán căn nhà thì cần phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.

Mua nhà chung cư bao lâu thì có sổ?

Theo quy định tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

[...]

7. Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

Và tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng có quy định tương tự. Theo đó, thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ cho căn nhà chung cư theo quy định cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua chung cư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư cho người mua.