Sốt đất là gì? Tác động của sốt đất đến thị trường bất động sản
Nội dung chính
Sốt đất là gì?
Sốt đất là hiện tượng giá đất tại một khu vực tăng đột biến trong khoảng thời gian ngắn, vượt xa so với mức tăng trưởng thông thường của thị trường.
Hiện tượng này thường tạo ra sự mất cân đối cung - cầu, gây nhiễu loạn thông tin và ảnh hưởng đáng kể đến các hoạt động giao dịch bất động sản trong khu vực.
Nguyên nhân dẫn đến sốt đất
Hiện tượng sốt đất có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có thể kể đến:
(1) Thông tin về quy hoạch hoặc dự án lớn
Việc công bố các dự án quy mô lớn như khu đô thị mới, trung tâm hành chính, cảng hàng không, tuyến đường trọng điểm,... thường tạo ra kỳ vọng về sự tăng giá đất. Nhiều nhà đầu tư lập tức tìm đến các khu vực lân cận để “đón đầu” cơ hội, đẩy giá đất tăng nhanh chóng.
(2) Phát triển hạ tầng
Sự cải thiện về giao thông, điện – nước, trường học, bệnh viện,... giúp tăng tính kết nối và tiện ích tại một khu vực. Đây là yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua đất, từ đó làm tăng giá trị bất động sản trong thời gian ngắn.
(3) Tâm lý đám đông
Trong nhiều trường hợp, cơn sốt đất không xuất phát từ nhu cầu thực mà chủ yếu đến từ tâm lý đám đông. Khi một số nhà đầu tư thấy giá đất bắt đầu tăng, họ nhanh chóng mua vào với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.
Tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” khiến ngày càng nhiều người tham gia thị trường, tạo ra hiệu ứng lan tỏa và đẩy giá đất lên cao bất thường.
(4) Đầu cơ, thổi giá
Một số nhóm đầu cơ có thể sử dụng các chiêu thức như tung tin thất thiệt, tạo giao dịch ảo, mua bán lòng vòng nhằm làm nóng thị trường và thu hút người mua. Việc này làm gia tăng ảo giá trị bất động sản, hình thành cơn sốt đất thiếu bền vững.
Sốt đất là gì? Tác động của sốt đất đến thị trường bất động sản (Hình từ Internet)
Tác động của sốt đất đến thị trường bất động sản
Hiện tượng sốt đất không chỉ ảnh hưởng đến giá cả mà còn tác động sâu rộng đến cấu trúc thị trường, hành vi của nhà đầu tư và đời sống kinh tế – xã hội. Dưới đây là các tác động chính:
(1) Giá đất tăng vượt xa giá trị thực
Khi sốt đất diễn ra, giá đất thường bị đẩy lên mức cao hơn nhiều so với giá trị thực tế. Điều này xảy ra do kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn của nhà đầu tư và hiệu ứng tâm lý lan truyền.
Giá trị bất động sản không còn phản ánh đúng yếu tố sử dụng, hạ tầng, pháp lý hoặc tiềm năng phát triển mà chủ yếu bị chi phối bởi lực mua đầu cơ.
(2) Gây mất cân đối cung - cầu
Sốt đất khiến lượng giao dịch tập trung chủ yếu vào mục đích đầu cơ, trong khi nhu cầu mua để ở thực sự lại bị lấn át. Nguồn cung đất ở không tăng tương ứng với nhu cầu đầu tư, tạo ra sự khan hiếm giả tạo. Điều này dẫn đến hiện tượng “người có tiền thì không cần đất, người cần đất thì không đủ khả năng mua”.
(3) Tạo ra bong bóng bất động sản
Sự gia tăng giá đất không gắn với giá trị sử dụng hoặc dòng tiền thực tế dễ dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản. Khi thị trường không thể duy trì mức giá cao do nhu cầu suy giảm hoặc thông tin quy hoạch không đúng kỳ vọng, giá đất có thể lao dốc nhanh chóng.
Hậu quả là nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái “ôm đất”, không thể bán ra hoặc bán với giá thấp hơn giá mua vào.
(4) Ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở
Sốt đất đẩy giá bất động sản vượt ngoài tầm với của đa số người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn, khiến mục tiêu an cư và ổn định dân sinh bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Đồng thời, chi phí thuê nhà, mua đất cũng tăng theo, tác động đến chi phí sinh hoạt và sản xuất của toàn xã hội.
(5) Làm méo mó quy hoạch và định hướng phát triển đô thị
Sự tăng giá bất thường ở một số khu vực khiến dòng vốn đầu tư dồn về những nơi không phù hợp với quy hoạch tổng thể. Hệ quả là đô thị phát triển mất cân đối, nhiều khu vực tập trung xây dựng tràn lan trong khi hạ tầng chưa đáp ứng kịp. Điều này tạo áp lực lên quản lý đô thị, môi trường và hệ thống giao thông.
(6) Tác động tiêu cực đến hệ thống tín dụng và tài chính
Khi thị trường bất động sản tăng nóng, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn ngân hàng) để mua đất. Nếu thị trường đảo chiều, không ít khoản vay trở thành nợ xấu, gây rủi ro cho hệ thống tài chính - ngân hàng.
Đồng thời, dòng vốn bị hút vào lĩnh vực đầu cơ thay vì đầu tư vào sản xuất kinh doanh, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn của nền kinh tế.
Nguyên tắc và căn cứ định giá đất như thế nào?
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc và căn cứ định giá đất như sau:
(1) Nguyên tắc định giá đất
- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
(2) Căn cứ định giá đất
- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.