Mật độ xây dựng được hiểu như thế nào? Mật độ xây dựng được phân loại như thế nào?
Nội dung chính
Mật độ xây dựng được hiểu như thế nào?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của lô đất. Mật độ xây dựng thường được tính bằng phần trăm và bao gồm các công trình như nhà ở, văn phòng, nhà xưởng,... không bao gồm các công trình như đường giao thông, sân vườn, hồ nước.
Mật độ xây dựng được xác định theo công thức như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
Mật độ xây dựng được phân loại như thế nào?
Theo QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính:
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Bên cạnh đó, căn cứ vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại thành các loại như sau:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt
Mật độ xây dựng được hiểu như thế nào? (Hình ảnh từ internet)
Mật độ xây dựng thuần được quy định như thế nào?
Theo QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép như sau:
- Đối với mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định theo bảng sau:
Diện tích lô đất (m2/ căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. Trong đó Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa toàn bộ diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất, diện tích sàn bao gồm tầng hầm, ngoại trừ diện tích phục vụ cho các công trình kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, đỗ xe của công trình…
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định theo bảng sau:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng thuần tối đa (%) theo diện tích lô tích | |||
≤ 3000 m2 | 1.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
> 46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
Chú thích: Với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 3 lần.
- Đối với lô đất dành cho thương mại dịch vụ, lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng, mật độ thuần tối đa cho phép thể hiện qua bảng sau:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng thuần tối đa (%) theo diện tích lô tích | |||
≤ 3000 m2 | 1.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
≤ 16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
> 46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
Chú thích: Với các lô đất có chiều cao công trình > 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần ngoại trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn.
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của các công trình thương mại dịch vụ, hay các các lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng được xác định theo chiều cao của công trình và tổng toàn diện tích khu đất.
- Đối với các lô đất không nằm trong 3 bảng trên được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất
- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.