Dự kiến Hà Nội có khoảng 70.000 căn hộ mở bán từ 2026: Nguồn cung tăng, giá nhà dự kiến có giảm?

Nội dung chính

Dự kiến Hà Nội có khoảng 70.000 căn hộ mở bán từ 2026

Từ năm 2026, dự kiến Hà Nội có khoảng 70.000 căn hộ mở bán từ 91 dự án, tập trung tại Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai. Trước đó, trong năm 2025, khoảng 25.200 căn sẽ ra mắt, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B.

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá chung cư vẫn cao, trung bình 75 triệu đồng/m², khiến nhiều người khó tiếp cận. Theo các chuyên gia, để mua nhà, thu nhập hộ gia đình cần từ 45 triệu đồng/tháng trở lên, trong khi phần lớn người dân vẫn chật vật với mức thu nhập thấp hơn.

Dự kiến Hà Nội có khoảng 70.000 căn hộ mở bán từ 2026: Nguồn cung tăng, giá nhà dự kiến có giảm? (hình từ internet)

Nguồn cung căn hộ mở bán tăng, giá nhà dự kiến có giảm?

Thị trường bất động sản Hà Nội đang có những chuyển biến đáng chú ý khi nguồn cung chung cư được dự báo sẽ tăng mạnh từ năm 2025. Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, khoảng 25.200 căn hộ sẽ được mở bán trong năm 2025, và từ năm 2026 trở đi, con số này có thể lên đến 70.000 căn từ 91 dự án. Với số lượng căn hộ mở bán dồi dào như vậy, nhiều người kỳ vọng giá nhà sẽ giảm, giúp việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Nhưng thực tế có đúng như vậy không?

(1) Nguồn cung tăng mạnh – Áp lực giảm giá có thực sự tồn tại?

Về nguyên tắc, khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ có sự cạnh tranh cao hơn, buộc các chủ đầu tư phải có những chiến lược giá hợp lý để thu hút người mua. Tuy nhiên, bất động sản không phải là một loại hàng hóa đơn thuần mà giá cả có thể giảm ngay khi nguồn cung lớn hơn cầu.

(2) Thực trạng thị trường nhà ở Hà Nội

Nguồn cung căn hộ mở bán mới chủ yếu nằm ở vùng ven: Các dự án mở bán từ năm 2026 tập trung nhiều tại Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai – những khu vực đang phát triển nhưng chưa phải là trung tâm.

Phân khúc chủ yếu vẫn là hạng B và cao cấp: Trong năm 2024, 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B, còn nhà ở giá rẻ vẫn rất hạn chế.

Giá nhà vẫn tăng bất chấp nguồn cung mở rộng: Trong năm 2024, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 75 triệu đồng/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Nhìn vào thực tế trên, có thể thấy nguồn cung tăng chưa chắc đã kéo theo sự giảm giá nhà như nhiều người mong đợi.

(3) Những yếu tố khiến giá nhà khó giảm sâu

- Chi phí đầu vào cao

Bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng của quy luật cung – cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào chi phí đầu vào như giá vật liệu xây dựng, nhân công và lãi suất vay vốn. Trong những năm gần đây, giá xi măng, sắt thép và nhân công đều tăng đáng kể, làm đội giá thành sản phẩm. Chủ đầu tư khó có thể giảm giá bán vì biên lợi nhuận đã bị ảnh hưởng.

- Sự chênh lệch giữa cung và cầu thực tế

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, phần lớn các dự án mới đều nằm ở khu vực vùng ven, trong khi nhu cầu lớn nhất vẫn tập trung ở nội thành hoặc những khu vực có hạ tầng hoàn thiện. Do đó, dù có nhiều căn hộ mới được chào bán, giá nhà ở những vị trí trung tâm hoặc có kết nối giao thông tốt vẫn khó giảm.

- Chính sách tài chính – tín dụng tác động đến giá nhà

Chính sách siết tín dụng bất động sản trong những năm gần đây đã làm giảm lượng giao dịch, nhưng không đủ để khiến giá giảm sâu. Nếu trong thời gian tới, lãi suất vay mua nhà được điều chỉnh thấp hơn, người mua sẽ có động lực lớn hơn để sở hữu nhà, giúp giá giữ ở mức cao.

- Định giá bất động sản ngày càng cao

Trong những năm qua, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội đã được đẩy lên đáng kể. Các dự án lớn, đặc biệt là của những chủ đầu tư uy tín như Vinhomes, Masterise Homes hay Ecopark, luôn có mức giá cao hơn thị trường chung. Điều này tạo ra một mức giá tham chiếu cao, khiến giá chung cư dù có nhiều hơn vẫn khó giảm sâu.

- Tâm lý đầu tư và kỳ vọng thị trường

Nhiều nhà đầu tư vẫn giữ kỳ vọng về khả năng sinh lời của bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay vàng không ổn định. Do đó, dù thị trường có nhiều nguồn cung hơn, người bán vẫn có xu hướng giữ giá hoặc chỉ đưa ra những chương trình khuyến mãi thay vì giảm trực tiếp giá bán.

(4) Vậy giá nhà sẽ đi về đâu?

Dựa trên những phân tích trên, có thể thấy rằng giá nhà khó có thể giảm sâu ngay cả khi nguồn cung tăng mạnh. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là giá sẽ tiếp tục tăng nhanh như trước. Một số xu hướng có thể xảy ra trong thời gian tới:

Giá nhà có thể chững lại ở một số khu vực: Các dự án ở khu vực vùng ven có thể có nhiều ưu đãi hơn để kích cầu, nhưng giảm giá mạnh là điều khó xảy ra.

Chủ đầu tư sẽ linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng: Thay vì giảm giá, các chủ đầu tư có thể áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán hoặc tặng gói nội thất để thu hút người mua.

Thị trường thứ cấp có thể chịu áp lực giảm giá: Những nhà đầu tư mua trước đó có thể phải bán cắt lỗ nếu cần xoay vòng vốn, nhưng mức giảm cũng không quá sâu.

(5) Người mua cần làm gì?

Với tình hình này, nếu bạn có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội, cần lưu ý một số điểm:

Lựa chọn kỹ dự án phù hợp với nhu cầu thực tế, tránh chạy theo xu hướng đầu tư mà không cân nhắc kỹ về vị trí và khả năng tài chính.

Theo dõi chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư, đặc biệt là các chương trình ưu đãi về lãi suất hoặc thanh toán.

Cân nhắc thời điểm mua, nếu có thể, nên đợi đến giai đoạn nguồn cung dồi dào hơn để có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Xem xét thị trường thứ cấp, nơi có thể tìm được những căn hộ có mức giá tốt hơn so với dự án mới mở bán.

Kết luận: Dù nguồn cung chung cư tại Hà Nội đang gia tăng nhanh chóng, giá nhà vẫn khó giảm mạnh do nhiều yếu tố tác động như chi phí đầu vào, nhu cầu thực tế, chính sách tài chính và tâm lý thị trường. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn có thể tận dụng lợi thế từ sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư để tìm kiếm những ưu đãi tốt nhất, giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn.

Điều kiện mở bán căn hộ chung cư theo quy định pháp luật hiện nay?

Tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định về điều kiện mở bán căn hộ chung cư như sau:

* Mua bán căn hộ chung cư có sẵn:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

* Mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai:

Lưu ý là giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

+ Mua bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.