Đầu tư bất động sản 2025: Dùng đòn bẩy tài chính bao nhiêu phần trăm là hợp lý?

Nội dung chính

Đầu tư bất động sản 2025: Dùng đòn bẩy tài chính bao nhiêu phần trăm là hợp lý?

Nhà đầu tư không nên áp dụng đòn bẩy tài chính quá 70% giá trị bất động sản mình định đầu tư vì sẽ chịu nhiều rủi ro lớn về lãi suất và thị trường.

Ví dụ: Trong trường hợp thị trường bất động sản đi xuống, nhà đầu tư không bán được giá mong muốn thì chỉ có 02 lựa chọn:

- Một là tiếp tục giữ lại bất động sản để chờ giá lên. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải chịu áp lực về khoản vay hàng tháng.

- Hai là nhà đầu tư chấp nhận mức giá hiện tại của thị trường, việc này dẫn đến khả năng sẽ hòa vốn hoặc lỗ, có khả năng rơi vào bẫy tài chính.

Theo đó, trong đầu tư bất động sản, tỷ lệ đòn bẩy tài chính hợp lý thường dao động từ 30% đến 60% giá trị tài sản đầu tư. Mức này được xem là an toàn, linh hoạt và kiểm soát được rủi ro trong điều kiện thị trường biến động.

Ví dụ: Nhà đầu tư có vốn là 2 tỷ và đang dự định vào một dự án bất động sản 5 tỷ thì mức vay 60% là hợp lý nếu nhà đầu tư có thu nhập cho thuê ổn định và thị trường vẫn tăng trưởng.

(1) Thông số đầu vào

(2) Kết quả tính toán tài chính

Với mức vay này thì nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) lên tới 30.5%:

ROE = (Lợi nhuận ròng sau vay / Vốn tự có) × 100%

Trong đó:

Lợi nhuận ròng sau vay = (Giá bán – Giá mua) – Lãi vay – Chi phí phát sinh.

Đầu tư bất động sản 2025: Dùng đòn bẩy tài chính bao nhiêu phần trăm là hợp lý? (Hình từ Internet)

Áp dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khi đang thực hiện sáp nhập tỉnh thì có rủi ro lớn không?

Áp dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản trong bối cảnh đang sáp nhập tỉnh là một chiến lược tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như:

(1) Rủi ro pháp lý và quy hoạch “treo"

Trong thời gian sáp nhập, nhiều khu vực bị dừng giao dịch, tạm dừng cấp phép, điều chỉnh quy hoạch khiến nhà đầu tư mắc kẹt vốn và không thể triển khai.

(2) Bong bóng giá ngắn hạn

Giá đất có thể bị đẩy lên trước sáp nhập do đầu cơ. Nếu mua ở đỉnh và vay lớn, bạn có thể lỗ nặng khi giá quay đầu.

(3) Biến động chính sách

Khi sáp nhập, địa phương mới có thể áp dụng quy định khắt khe hơn (về phân lô, giấy tờ, thuế chuyển nhượng...), làm giảm thanh khoản.

(4) Áp lực lãi vay

Nếu thị trường chững lại sau sáp nhập, tài sản chưa tăng giá hoặc không cho thuê được, bạn vẫn phải trả lãi hàng tháng – áp lực tài chính cao.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không?

Căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cụ thể:

(1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

- Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

(2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.