Cẩn trọng khi mua đất nền phân lô để tránh rủi ro pháp lý

Nội dung chính

Từ ngày 1/8, quy định mới về tách thửa và chuyển nhượng bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực, đặc biệt liên quan đến việc phân lô bán nền. Theo các chuyên gia trong ngành, khách hàng cần đặc biệt thận trọng khi quyết định mua đất nền phân lô, nhất là tại những khu vực bị hạn chế theo quy định mới. Những cảnh báo và hướng dẫn dưới đây sẽ giúp người mua tránh rủi ro và hiểu rõ hơn về những điểm cần chú ý trong giao dịch bất động sản về đất nền phân lô.

Rủi ro khi mua đất nền phân lô (Hình từ Internet)

Tránh các khu vực cấm phân lô

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2023, cả nước có tổng cộng 902 đô thị, bao gồm 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại 1, 36 đô thị loại 2, 45 đô thị loại 3, 95 đô thị loại 4 và 702 đô thị loại 5. Quy định mới áp dụng từ ngày 1/8 không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã trên toàn quốc, tăng thêm 81 địa phương so với quy định hiện hành. Điều này đồng nghĩa với việc, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng hơn về việc không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự phân lô và xây dựng nhà ở trong các khu vực bị cấm.

Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ giới hạn phạm vi cấm phân lô tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt và loại 1 trực thuộc trung ương, hoặc các khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan. Tuy nhiên, với quy định mới, phạm vi này đã được mở rộng ra nhiều đô thị khác thuộc loại 2 và 3. Vì vậy, người mua đất nền phân lô cần tránh mua tại các khu vực thuộc đô thị loại 1, 2 và 3, trừ khi lô đất đã được tách thửa trước khi luật mới có hiệu lực.

Chú ý điều kiện xây dựng nhà ở sau khi mua đất nền

Trong quy định mới, sau khi nhận chuyển nhượng đất phân lô, người mua bắt buộc phải xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó, điều này trước đây không được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xây dựng như thế nào và thời gian cụ thể phải hoàn thành. Dù vậy, các chủ đầu tư và khách hàng cần lưu ý quy định này để tránh vi phạm.

Theo các chuyên gia, quy định mới chỉ áp dụng đối với các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở và khu đô thị tại đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3, trong khi những khu đất được đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở vẫn có thể được phân lô, bán nền. Điều này đồng nghĩa với việc các lô đất đấu giá vẫn có thể mua để đầu tư hoặc xây dựng nhà ở mà không vi phạm quy định mới.

Mua đất cần có sổ đỏ và kiểm tra kỹ pháp lý

Việc mua đất phân lô trở nên phổ biến nhờ giá cả phải chăng và thanh khoản cao. Tuy nhiên, với quy định cấm phân lô tại 105 thành phố, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng về pháp lý trước khi thực hiện giao dịch. Theo luật sư, chỉ nên mua những lô đất đã có sổ đỏ và có thể công chứng sang tên ngay. Đặc biệt, người mua cần đảm bảo rằng chủ đầu tư dự án đã được cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nền và hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng đúng quy định pháp luật.

Ngoài ra, người mua cần xem xét kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của mảnh đất, đảm bảo rằng lô đất đó có sổ đỏ và không dính đến tranh chấp hoặc các vướng mắc pháp lý khác. Đây là yếu tố quan trọng để tránh rủi ro về sau khi muốn sử dụng hoặc chuyển nhượng lại mảnh đất.

Cẩn trọng với đất sổ đỏ chung

Một trong những rủi ro lớn nhất trong việc mua bán đất là việc mua đất có sổ đỏ chung. Thực tế cho thấy, khi xảy ra tranh chấp, đất sổ đỏ chung rất khó để giải quyết triệt để, bởi không đủ diện tích chia nhỏ theo quy định, hoặc không xác định được vị trí cụ thể của các lô đất. Thêm vào đó, việc khai thác, sử dụng đất chung đòi hỏi sự đồng thuận từ tất cả các đồng sở hữu, điều này gây ra nhiều bất tiện trong quá trình sử dụng đất.

Khi mua bán đất sổ đỏ chung, mọi quyết định sử dụng đều cần sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, dẫn đến việc bán hoặc sử dụng đất thường gặp khó khăn, đặc biệt khi cần tiền gấp. Điều này thường làm giảm giá trị đất, khiến người bán dễ bị ép giá.

Kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi mua đất nền phân lô là kiểm tra quy hoạch xây dựng. Dù mảnh đất đã có sổ đỏ và được phân loại là đất ở, người mua vẫn cần đảm bảo rằng khu vực đó phù hợp với quy hoạch xây dựng. Tại một số địa phương, đất ở nhưng chưa có quy hoạch xây dựng cụ thể, dẫn đến việc không thể xây dựng nhà ở. Trường hợp tại tỉnh Lâm Đồng là ví dụ điển hình, dù người dân đã có sổ đỏ và đất ở nhưng không được phép xây nhà do không phù hợp với quy hoạch.

Vì vậy, trước khi quyết định mua đất, khách hàng cần kiểm tra quy hoạch xây dựng cụ thể tại địa phương, đảm bảo rằng đất đó được phép xây dựng nhà ở trong tương lai. Đối với những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, việc kiểm tra quy hoạch cũng cần đặc biệt chú ý đến việc đất có thuộc khu vực đất nông thôn mới, đất hỗn hợp hay không, bởi nếu có thì sẽ không thể xây dựng nhà.

Như vậy, việc mua đất nền phân lô luôn tiềm ẩn rủi ro nếu không kiểm tra kỹ lưỡng về pháp lý và quy hoạch. Với những thay đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khách hàng cần đặc biệt thận trọng và nên tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư để đảm bảo quyền lợi của mình. Hãy chắc chắn rằng mảnh đất bạn mua đã có sổ đỏ, phù hợp quy hoạch xây dựng và không dính phải các tranh chấp hay vướng mắc pháp lý.