Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ)

Nội dung chính

Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ)

UBND thành phố Đà Nẵng đã lấy ý kiến góp ý dự thảo Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng (đối với địa bàn tỉnh Quảng Nam), trong đó có Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ).

Tại Mục I Phần B Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ) đã nêu ra sự cần thiết việc xây dựng Bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ) như sau:

Việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 là một nhiệm vụ cấp bách và mang tính chiến lược đối với tỉnh Quảng Nam.

Sự cần thiết này không chỉ xuất phát từ yêu cầu bắt buộc của Luật Đất đai 2024 mà còn là đòi hỏi cấp thiết từ thực tiễn quản lý và bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội sôi động của tỉnh.

Trước hết, việc xây dựng Bảng giá đất mới là để khắc phục những bất cập sâu sắc của Bảng giá đất hiện hành.

Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 (được gia hạn đến hết năm 2025) đã trở nên lỗi thời và không còn phù hợp. Bất cập cốt lõi và lớn nhất là sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Tình trạng "cơ chế hai giá" này gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực: làm thất thu ngân sách nhà nước, tạo ra sự bất công trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, và là môi trường cho các hoạt động đầu cơ, làm méo mó thị trường bất động sản.

Do đó, một Bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường sẽ là giải pháp căn cơ để xóa bỏ cơ chế hai giá, đảm bảo sự công bằng và minh bạch.

Thứ hai, Bảng giá đất lần đầu là yêu cầu pháp lý bắt buộc theo Luật Đất đai 2024.

Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định rõ rằng UBND cấp tỉnh phải xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Bảng giá đất hiện hành của Quảng Nam, vốn được xây dựng theo chu kỳ 5 năm của Luật Đất đai 2013, không còn tương thích với quy định mới về việc ban hành Bảng giá đất hàng năm.

Việc gia hạn áp dụng Bảng giá đất cũ đến hết ngày 31/12/2025 chỉ là một giải pháp tình thế nhằm tránh khoảng trống pháp lý trong quản lý. Vì vậy, việc xây dựng Bảng giá đất mới là để đảm bảo công tác quản lý đất đai của tỉnh tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành.

Thứ ba, phạm vi áp dụng của Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã được mở rộng đáng kể, đòi hỏi một khung giá mới, toàn diện và phù hợp hơn.

Theo quy định tại Điều 111 và Điều 159 Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng cho 12 trường hợp, bao gồm nhiều nội dung quan trọng như: tính tiền thuê đất trả hằng năm, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, và đặc biệt là tính giá đất tái định cư. Những quy định này có tác động trực tiếp đến đời sống người dân và môi trường đầu tư.

Chẳng hạn, việc áp dụng Bảng giá đất để tính giá đất tái định cư sẽ giúp người dân xác định được ngay giá trị đất được nhận, tạo sự công khai, minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện so với việc phải xác định giá đất cụ thể như trước đây.

Tương tự, việc áp dụng Bảng giá đất để tính giá khởi điểm đấu giá cũng giúp rút ngắn quy trình, tạo sự công bằng và thúc đẩy giải ngân đầu tư công.

Bảng giá đất hiện hành của Quảng Nam, với mức giá thấp và chưa bao quát hết các quy định mới, sẽ không thể đáp ứng được các yêu cầu này.

Cuối cùng, sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội và hạ tầng của tỉnh Quảng Nam trong những năm qua đòi hỏi một Bảng giá đất mới để phản ánh đúng giá trị thực tế.

Bảng giá đất được xây dựng cho chu kỳ 5 năm không thể theo kịp những thay đổi này, dẫn đến việc nhiều tuyến đường, khu dân cư mới chưa được cập nhật giá, gây khó khăn cho công tác quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu theo quy định mới, được cập nhật hàng năm, sẽ đảm bảo giá đất luôn bám sát thực tiễn phát triển của tỉnh.

Tóm lại, việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu cho tỉnh Quảng Nam là một yêu cầu tất yếu, vừa để tuân thủ pháp luật, vừa để giải quyết những bất cập từ thực tiễn.

Một Bảng giá đất mới, được xây dựng trên nguyên tắc thị trường và cập nhật thường xuyên, sẽ là công cụ quản lý hiệu quả, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, và tạo động lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh trong giai đoạn mới.

Tải file dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ)

Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ) (Hình từ Internet)

Nguyên tắc, căn cứ cây dựng Bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ)

Theo Mục II Phần C Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ), việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 11 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bao gồm:

- Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024;

- Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP;

- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;

- Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

- Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Việc định giá đất phải đảm bảo bảo các nguyên tắc theo quy định tại Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trong đó, nguyên tắc thị trường là nguyên tắc yêu cầu việc định giá đất phải dựa trên giá trị thị trường, giá đất phải phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường bất động sản tại thời điểm xác định giá đất, đảm bảo tính công bằng, minh bạch tránh tình trạng giá đất bị đẩy cao hoặc hạ thấp bất hợp lý.

Ngoài ra, việc xây dựng Bảng giá đất phải tuân thủ theo các phương pháp, quy trình theo pháp luật quy định, đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định bảng giá đất và cơ quan, người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Giá đất là cơ sở để thực hiện các nghĩa vụ tài chính từ đất đai. Trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai luôn tồn tại sự xung đột lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Do đó, việc xây dựng Bảng giá đất phải đảm bảo các bên liên quan đều được bảo vệ và cân bằng các lợi ích.