Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà đầu tư và chủ sở hữu chung cư để cải tạo chung cư, có cần thực hiện thủ tục thu hồi và giao đất không?
Nội dung chính
Các trường hợp nào phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư?
Căn cứ tại Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định hai trường hợp phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư như sau:
(1) Các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm:
- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
(2) Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm:
- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị
- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ như hai trường hợp trên, nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà đầu tư và chủ sở hữu chung cư để cải tạo chung cư, có cần thực hiện thủ tục thu hồi và giao đất không?
Khi nhà đầu tư và chủ sở hữu chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cải tạo chung cư, có cần thực hiện thủ tục thu hồi và giao đất không?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định việc nhà đầu tư và chủ sở hữu chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cải tạo chung cư, như sau:
Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Đồng thời căn cứ tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về dự án mà nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện như sau:
Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Nhà đầu tư thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thuộc tài sản công.
Trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng quy định tại khoản này có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.
Theo đó, đối với các trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì không cần phải thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng có phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng có phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công, được xử lý như sau:
Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Nhà đầu tư thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thuộc tài sản công.
Trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng quy định tại khoản này có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.
Theo đó, trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước như sau:
- Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có (m2) nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có.
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công được xác định theo quy định của pháp luật nhà ở khi bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
- Đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III nhưng đã bị phá dỡ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì xác định giá trị còn lại theo hiện trạng tại thời điểm bố trí ghi trong giấy tờ chứng minh việc bố trí sử dụng nhà ở này theo quy định của pháp luật nhà ở. Trường hợp trong giấy tờ quy định tại khoản này có ghi cấp nhà ở nhưng không ghi chất lượng còn lại thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của cấp nhà đó; nếu trong giấy tờ này không ghi cấp nhà ở thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của nhà ở cấp III.