Việc thanh toán 95% giá trị mua nhà chung cư có đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó không?

Nội dung chính

Việc thanh toán 95% giá trị mua nhà chung cư có đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó không?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở:

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

...

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Như vậy, theo quy định hiện hành, quyền sở hữu căn hộ chung cư chỉ được xác lập khi người mua đã thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà và nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là nếu không có thỏa thuận khác giữa các bên, việc thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao là điều kiện tiên quyết để người mua chính thức trở thành chủ sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, trong trường hợp có thỏa thuận cụ thể giữa người mua và chủ đầu tư, chẳng hạn như việc thanh toán 95% giá trị căn hộ, thì quyền sở hữu có thể được xác lập theo những điều kiện mà các bên đã thống nhất. Do đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc xác lập quyền sở hữu khi đã thanh toán 95% giá trị căn hộ, thì người mua có thể được công nhận quyền sở hữu căn hộ theo thỏa thuận đó. Ngược lại, nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng về việc này, người mua vẫn chưa thể được công nhận quyền sở hữu mặc dù đã thanh toán 95% giá trị căn hộ.

Việc thanh toán 95% giá trị mua nhà chung cư có đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó không? (Hình từ internet)

Người mua nhà chung cư chưa được nhận giấy chứng nhận sở hữu thì chỉ cần thanh toán bao nhiêu % giá trị căn hộ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Theo đó, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nếu người mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu. Phần giá trị còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do vậy, người mua chỉ cần thanh toán 95% giá trị căn hộ nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi giấy chứng nhận đã được cấp, người mua sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà chung cư bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

...

Và theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

...

Vì vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc loại hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định pháp luật, để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên, hợp đồng này phải được lập thành văn bản. Điều này không chỉ giúp các bên có thể làm rõ các điều khoản và điều kiện của giao dịch mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện và giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình mua bán căn hộ chung cư.