Trường hợp nào người mua có quyền đòi lại đất khi giao dịch mua bán bằng giấy viết tay

Nội dung chính

Mua đất bằng giấy viết tay là gì?

Mua đất bằng giấy viết tay là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên chỉ lập hợp đồng viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Có thể hiểu đây là giấy tờ mua bán tự thỏa thuận giữa người mua và người bán, không đăng ký tại Văn phòng công chứng hay UBND xã/phường.

Trường hợp nào người mua có quyền đòi lại đất khi giao dịch mua bán bằng giấy viết tay

Hiện nay, việc mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay (không công chứng, chứng thực) vẫn khá phổ biến. Trong một số trường hợp, bên bán muốn lấy lại đất và hoàn trả tiền cho bên mua. Việc này chỉ có thể thực hiện nếu hai bên tự thỏa thuận hoặc có căn cứ để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận hoặc trả bằng tiền nếu không thể hoàn trả hiện vật.

Dưới đây là 4 trường hợp người bán có thể đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 1: Đất đai không đủ điều kiện chuyển nhượng

Điều kiện bên chuyển nhượng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyện nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

Như vậy, nếu đất được chuyển nhượng bằng giấy viết tay nhưng không đáp ứng một trong các điều kiện trên (đặc biệt là chưa có Giấy chứng nhận), thì giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, và bên chuyển nhượng có quyền đòi lại đất sau khi hoàn trả lại tiền cho bên mua.

Điều kiện bên nhận chuyển nhượng đất

Bên nhận chuyển nhượng chỉ được quyền mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2: Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất có quyền đòi lại quyền sử dụng đất khi bị thành viên khác bán cho người khác.

Trên thực tế đất hộ gia đình nhưng một người (thường là chủ hộ) tự ý chuyển nhượng cho người khác khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác diễn ra khá phổ biến.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

- Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2024;

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Theo đó, nếu chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

Trường hợp 3: Vợ hoặc chồng tự ý bán nhà, đất là tài sản chung

Căn cứ theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên.

Nếu một người tự ý thực hiện việc chuyển nhượng mà không có sự chấp thuận của người còn lại, thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trường hợp 4: Đòi lại đất khi hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu việc mua bán chỉ lập giấy viết tay mà không được công chứng, chứng thực thì giao dịch này không có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu để đòi lại đất.

Ngược lại, nếu đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên mua đã thanh toán từ hai phần ba giá trị trở lên, thì không thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch chỉ vì vi phạm hình thức để lấy lại đất.

Trường hợp nào người mua có quyền đòi lại đất khi giao dịch mua bán bằng giấy viết tay (Hình từ Internet)

Mua bán đất đóng thuế bao nhiêu?

Căn cứ theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 247. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng như sau:

Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

[...]

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Như vậy, mua bán đất đóng thuế là 2% so với giá chuyển nhượng đất theo như quy định.