Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản là gì?

Nội dung chính

Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản là gì?

Căn cứ theo Điều 44 Luật Công chứng 2024 quy định thẩm quyền công chức giao dịch về bất động sản cụ thể như sau:

Điều 44. Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Như vậy, thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản của công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng là trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Trừ 05 trường hợp sau:

(1) Công chứng di chúc

(2) Văn bản từ chối nhận di sản

(3) Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản

(4) Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản

(5) Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch về bất động sản theo quy định của pháp luật.

Lưu ý, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản là gì? (Hình từ Internet)

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

…

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không cần bắt buộc phải công chức theo quy định.

Còn đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì bắt buộc phải công chứng theo quy định.

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Căn cứ theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 01/7/2025) quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản cụ thể như sau:

- Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư.

+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt và nội dung của dự án đã được phê duyệt.

+ Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

+ Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thì phải thực hiện giải chấp.

+ Dự án còn trong thời hạn thực hiện.

+ Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Ngoài những điều kiện trên việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.