Sử dụng bất động sản một cách hiệu quả dựa vào đâu? Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai?

Nội dung chính

Sử dụng bất động sản một cách tối ưu và hiệu quả được căn cứ vào những yếu tố nào?

Theo Điều 6 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản, được quy định trong Thông tư 42/2024/TT-BTC, việc xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản dựa trên ba cơ sở chính:

- Đặc điểm của bất động sản: Bao gồm các yếu tố về vị trí, kích thước, hình dáng, và tình trạng hiện tại của tài sản.

- Thông tin quy hoạch và các quy định liên quan: Cần xem xét các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Hướng dẫn phân tích từ Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam: Theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá, việc phân tích và đánh giá sự phù hợp của bất động sản với mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cần được thực hiện.

Tóm lại, việc sử dụng bất động sản một cách tối ưu và hiệu quả là sự kết hợp giữa việc phân tích đặc điểm cụ thể của bất động sản, tuân thủ quy hoạch và quy định pháp lý, cùng với việc áp dụng các hướng dẫn chuyên môn từ Chuẩn mực thẩm định giá.

Việc sử dụng bất động sản một cách hiệu quả dựa vào đâu? Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai? (Hình từ internet)

Các khoản mục chi phí trong tổng chi phí phát triển của bất động sản được xác định dựa trên những yếu tố gì và có thể điều chỉnh ra sao?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 9 Thông tư 42/2024/TT-BTC có quy định như sau:

 Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

...

3. Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.

Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

...

Như vậy, các khoản mục chi phí trong tổng chi phí phát triển của bất động sản được xác định dựa trên các yếu tố sau:

(1) Thực tế và khảo sát thị trường: Các khoản mục chi phí được xác định dựa trên điều tra và khảo sát các chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự, cùng với mặt bằng giá trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Điều này bao gồm nguyên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị, và các yếu tố liên quan khác.

(2) Quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá: Cần tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng và các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt là Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được thông tin trực tiếp từ thị trường, có thể áp dụng các quy định của cơ quan nhà nước về phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư, các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, và suất vốn đầu tư của các dự án tương tự, với điều kiện phải lập luận về tính phù hợp và điều chỉnh nếu cần thiết.

(3) Điều chỉnh và áp dụng các định mức: Trong trường hợp pháp luật yêu cầu việc xác định các khoản mục chi phí phải dựa trên các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, và suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước ban hành, thì các định mức này phải được sử dụng để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

Tóm lại, việc xác định các khoản mục chi phí trong tổng chi phí phát triển của bất động sản phụ thuộc vào việc khảo sát thực tế thị trường, tuân thủ quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá, đồng thời cần có sự điều chỉnh hợp lý để phù hợp với các yêu cầu và điều kiện cụ thể.

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định như thế nào?

Theo Điều 7 Thông tư 42/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.

Dẫn chiếu tới Điều 9 Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định về xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n) như sau:

Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)

1. Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị thẩm định giá. Dòng tiền có thể có một hoặc nhiều giai đoạn

2. Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

a) Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá;

b) Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá;

c) Độ tin cậy của các thông tin thu thập được trong giai đoạn dự báo;

d) Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để tài sản thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định và có thể tính được giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Theo đó, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định dựa trên các yếu tố sau:

- Mục đích thẩm định giá và đặc trưng tài sản: Giai đoạn dự báo cần phù hợp với mục đích thẩm định giá và các đặc điểm cụ thể của tài sản thẩm định giá.

- Các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị thẩm định giá: Dựa trên thông tin thu thập được và cơ sở giá trị thẩm định giá, dòng tiền có thể được phân chia thành một hoặc nhiều giai đoạn khác nhau.

- Các yếu tố cụ thể gồm:

+ Tuổi đời kinh tế của tài sản: Xem xét thời gian tài sản có thể tiếp tục tạo ra giá trị.

+ Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản: Thời gian dự kiến sẽ nắm giữ tài sản trước khi quyết định bán hoặc chuyển nhượng.

+ Độ tin cậy của thông tin: Đảm bảo thông tin thu thập được trong giai đoạn dự báo là đáng tin cậy.

+ Thời gian cần thiết để đạt mức thu nhập ổn định: Giai đoạn dự báo cần đủ dài để tài sản đạt mức thu nhập ổn định và có thể tính toán giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Tóm lại, việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai là một quá trình cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên mục đích thẩm định, đặc trưng của tài sản, các thông tin thu thập được, và các yếu tố liên quan đến tuổi đời của tài sản và sự ổn định của thu nhập.