Sai hiện trạng nhà ở gắn liền với đất có làm thủ tục sang tên sổ đỏ được không?

Nội dung chính

Các trường hợp được xem là sai hiện trạng đối với đất đai

"Sai hiện trạng" là thuật ngữ được dùng để chỉ sự không khớp nhau giữa tình trạng thực tế của một công trình, tài sản hoặc thửa đất với các thông tin đã được phê duyệt, đăng ký, hoặc ghi nhận trong các hồ sơ pháp lý liên quan. Điều này có thể bao gồm sự khác biệt giữa hiện trạng sử dụng đất hoặc công trình thực tế với những gì đã được thể hiện trong giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các bản vẽ thiết kế đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Sự không phù hợp này có thể do việc xây dựng sai phép, thay đổi mục đích sử dụng đất, hoặc vi phạm các quy định về quy hoạch, dẫn đến tình trạng pháp lý không rõ ràng hoặc chưa được cấp phép. Trong nhiều trường hợp, sai hiện trạng cần được điều chỉnh hoặc xử lý để đảm bảo tính hợp pháp của tài sản hoặc công trình.

Các trường hợp thường gặp về sai hiện trạng:

- Công trình xây dựng thực tế khác so với bản thiết kế đã được phê duyệt. Các thay đổi phổ biến bao gồm xây thêm tầng, thay đổi chiều cao, kết cấu hoặc diện tích xây dựng mà không có sự chấp thuận từ cơ quan chức năng.

- Công trình xây dựng không đúng vị trí, quy mô hoặc mục đích sử dụng đất theo giấy phép xây dựng đã được cấp.

- Chủ sở hữu sử dụng đất vào mục đích khác với mục đích đã được cấp phép, ví dụ sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng các công trình thương mại trên đất cư trú.

- Các thông tin về tài sản trong hợp đồng (diện tích, kết cấu, vị trí) không đúng với thực tế, dẫn đến sự không khớp giữa hợp đồng mua bán và tình trạng tài sản thực tế.

- Diện tích thực tế của thửa đất lớn hoặc nhỏ hơn so với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Ranh giới đất thực tế khác với ranh giới được xác định trong bản đồ địa chính.

...

Việc đảm bảo sự khớp nhau giữa hiện trạng thực tế và thông tin pháp lý là hết sức quan trọng không chỉ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản, mà còn giúp duy trì tính minh bạch trong việc quản lý tài sản và đất đai. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp tài sản yêu cầu tính chính xác và minh bạch của các giấy tờ liên quan.

Hơn nữa, sai hiện trạng có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý nghiêm trọng như vi phạm quy hoạch, xử phạt hành chính hoặc thậm chí là yêu cầu tháo dỡ công trình hoặc khôi phục lại tình trạng ban đầu nếu có vi phạm pháp luật. Do đó, việc phát hiện và xử lý sai hiện trạng kịp thời sẽ giúp các bên liên quan tránh được những hậu quả không mong muốn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và tuân thủ đúng quy định pháp lý.

Sai hiện trạng có làm thủ tục sang tên sổ đỏ được không? (Hình từ Internet)

Sai hiện trạng nhà ở gắn liền với đất có làm thủ tục sang tên sổ đỏ được không?

Theo Điều 29 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại các điều 38, 39, 40, 41, 42, 43 và 44 của Nghị định này như sau: 

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Từ quy định trên có thể thấy rằng khi thực hiện sang tên sổ đỏ bắt buộc phải nộp sổ đỏ đã cấp trước đó.

Tại khoản 8 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ/CP khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đối với tài sản là nhà ở gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên sổ đỏ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đăng ký dựa trên thông tin tài sản đã có trong sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu tài sản yêu cầu thay đổi thông tin về tài sản, việc đăng ký thay đổi sẽ được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Chủ sở hữu tài sản phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với các giao dịch liên quan nếu tài sản có sự thay đổi so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Dựa trên các quy định trên, có thể thấy rằng dù nhà ở gắn liền với đất có sai lệch về hiện trạng so với thực tế, việc sang tên sổ đỏ vẫn có thể thực hiện được. Điều này bởi vì cơ quan có thẩm quyền chỉ căn cứ vào thông tin đã được ghi nhận trong sổ đỏ để tiến hành đăng ký, chứ không yêu cầu kiểm tra lại hiện trạng tài sản. Tuy nhiên, nếu có sự thay đổi thông tin, chủ sở hữu cần yêu cầu chỉnh sửa và chịu trách nhiệm pháp lý đối với các giao dịch phát sinh từ sự thay đổi đó.

Việc kiểm tra hiện trạng nhà ở gắn liền với đất có thuộc thẩm quyền Văn phòng đăng ký đất đai?

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì trình tự và thủ tục khi đăng ký biến động đất đai không yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai phải thực hiện việc kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản. 

Điều này có nghĩa là cơ quan đăng ký chỉ căn cứ vào thông tin đã có trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để tiến hành thủ tục đăng ký biến động, mà không yêu cầu kiểm tra lại thực tế tình trạng tài sản, trừ khi có yêu cầu điều chỉnh từ phía chủ sở hữu. 

Như vậy, trong quá trình thực hiện đăng ký biến động đất đai, cơ quan có thẩm quyền không chủ động xác minh, đối chiếu hiện trạng đất đai với thông tin ghi trên sổ đỏ. Vì vậy, chủ sở hữu tài sản phải tự chủ động cập nhật và bảo đảm thông tin trong sổ đỏ chính xác, đầy đủ và phản ánh đúng hiện trạng thực tế. 

Việc không cập nhật kịp thời thông tin có thể dẫn đến rủi ro pháp lý trong các giao dịch sau này, đặc biệt là khi có tranh chấp hoặc khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho. Do đó, để tránh các vấn đề pháp lý không mong muốn, chủ sở hữu cần lưu ý kiểm tra và điều chỉnh thông tin tài sản của mình ngay từ đầu.