Các trường hợp bị hạn chế quyền sang tên sổ đỏ 2025

Nội dung chính

Điều kiện để thực hiện sang tên Sổ đỏ là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất muốn sang tên Sổ đỏ (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chuyển đổi) phải có đủ các điều kiện sau:

- Có Sổ đỏ, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án;

- Còn thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần có 05 điều kiện nêu trên thì có thể đăng ký sang tên Sổ đỏ, nhưng đối với một số trường hợp thì cần đáp ứng thêm các điều kiện của các bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong những trường hợp sau đây theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.

- Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Sổ đỏ hoặc nếu chưa có thì phải đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ theo quy định.

Các trường hợp bị hạn chế quyền sang tên sổ đỏ 2025 (Hình ảnh từ Internet)

Các trường hợp bị hạn chế quyền sang tên sổ đỏ 2025

Hiện hành, có 02 trường hợp hạn chế quyền sang tên sổ đỏ với người sử dụng đất, cụ thể bao gồm:

Trường hợp 1: Đối với người sử dụng đất là người dân tộc thiểu số

(1) Tại Điều 48 Luật Đất đai 2024 thì cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Đất đai 2024.

(2) Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; 

Trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. 

Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2024.

(3) Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.

(4) Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản (1)  và khoản (2).

(5) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý diện tích đất thu hồi theo quy định tại khoản (1).

Như vậy, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định chỉ được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng: 

- Là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo

- Sống tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng để bảo đảm ổn định cuộc sống.

Ngoài trường hợp quy định nêu trên, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất cho người thuộc các đối tượng khác.

Trường hợp 2: Sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ khoản 8 Điều 48 Luật Đất đai 2024 các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (gọi là sang tên sổ đỏ) quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.