Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Phân biệt môi giới bất động sản thổ cư và môi giới bất động sản dự án
Nội dung chính
Phân biệt môi giới bất động sản thổ cư và môi giới bất động sản dự án
Căn cứ khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về định nghĩa môi giới bất động sản như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
[...]
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
[...]
Hiện tại chưa có khái niệm chính thức về môi bất động sản thổ cư và môi giới bất động sản dự án nhưng ta có thể hiểu như sau:
Tiêu chí | Môi giới bất động sản thổ cư | Môi giới bất động sản dự án |
Khái niệm | Là người giới thiệu, mua bán các loại nhà, đất đã hiện hữu, có pháp lý đầy đủ như sổ đỏ và không có tranh chấp. | Là người bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, thường là căn hộ hoặc nhà trong khu dự án chưa bàn giao, mua theo tiến độ thanh toán. |
Tính chất sản phẩm | Bất động sản thực tế, có thể đến xem trực tiếp, kiểm tra hiện trạng và đàm phán với chủ nhà. | Sản phẩm còn trên giấy hoặc nhà mẫu, cần tư vấn để khách hình dung và tin vào tiềm năng phát triển tương lai. |
Pháp lý | Có sổ đỏ rõ ràng, hồ sơ pháp lý đầy đủ. | Thường chưa có sổ riêng, chỉ cung cấp hồ sơ thiết kế, pháp lý dự án. |
Phương thức tiếp cận khách hàng | Khách hàng thường chủ động tìm kiếm trên các trang như Chợ Tốt, Batdongsan.com, Alo Nhà Đất,... sau đó liên hệ với môi giới. | Sale chủ động tiếp cận khách qua telesales, chạy quảng cáo, tổ chức event, phát tờ rơi hoặc tham gia hội chợ. |
Kênh truyền thông sử dụng | Tận dụng nền tảng có sẵn để đăng tin miễn phí hoặc ít chi phí. | Cần đầu tư mạnh vào marketing: xây dựng website, fanpage, landing page, chạy quảng cáo để thu hút khách hàng. |
Mục đích sử dụng sản phẩm | Chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thật, có thể dọn vào ở ngay sau khi mua. | Khách thường mua đầu tư, kỳ vọng lợi nhuận hoặc mua để chờ nhận nhà sau nhiều tháng/năm. |
Tâm lý khách hàng | Dễ xuống tiền nếu thấy phù hợp, nhưng quá trình lựa chọn rất kỹ, vì nhà mua để ở lâu dài. | Cân nhắc lợi nhuận kỹ lưỡng, dễ bị tác động bởi thông tin thị trường, nhưng có nhiều lựa chọn hơn. |
Cách thức hoạt động | Làm việc trực tiếp với chính chủ, có thể hỗ trợ thương lượng giá và xử lý linh hoạt theo tình huống cụ thể. | Làm việc qua hệ thống của chủ đầu tư, giá đã cố định, chính sách bán hàng thống nhất. |
Phạm vi hoạt động | Tập trung chuyên sâu theo khu vực nhỏ, hiểu rõ địa bàn, giá cả và nhu cầu tại địa phương. | Có thể bán nhiều dự án ở các tỉnh thành khác nhau, luân chuyển linh hoạt giữa các sản phẩm. |
Yêu cầu kỹ năng | Cần am hiểu thị trường địa phương, khả năng tư vấn và xử lý tình huống thực tế cao. | Cần có khả năng truyền đạt, xây dựng niềm tin, thuyết phục khách hàng bằng hình ảnh, thông tin dự án và giá trị đầu tư. |
Phân biệt môi giới bất động sản thổ cư và môi giới bất động sản dự án (Hình từ Internet)
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là gì?
Căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:
(1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
- Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
- Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
(2) Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
- Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm những gì?
Căn cứ tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm:
(1) Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
- Hợp đồng thuê nhà ở;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
(2) Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
(3) Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
(4) Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
(5) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
(6) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
