Những rủi ro về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số lưu ý cần tránh khi giao dịch?

Nội dung chính

Quyền sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được công nhận bởi Nhà nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 12 Luật Đất đai 2024.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng nhằm khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất hoặc định đoạt như chuyển giao quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…).

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Luật Đất đai 2023 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đa

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Những rủi ro về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số lưu ý cần tránh khi giao dịch?( Hình lấy từ Internet)

Những rủi ro về chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ vào điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 25 Luật Đất đai 2023 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý một số rủi ro như sau:

(1) Nhận chuyển nhượng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Nếu như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận về mặt pháp lý thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua, bán để tránh việc giao dịch không hợp pháp và sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi các bên xảy ra tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án.

(2) Nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc không còn thời hạn sử dụng đất:

Đây cũng là 03 điều kiện cốt yếu của việc chuyển nhượng. Nếu gặp phải một trong những trường hợp này thì rủi ro của người nhận chuyển nhượng tương tự với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận, ngoài ra có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào do đất không thuộc quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng. Việc giải quyết hậu quả của rủi ro này tốn rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

(3) Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng:

Ví dụ trong trường hợp thửa đất chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, hoặc là tài sản chung của vợ chồng. Khi thực hiện giao dịch mà chỉ ký Hợp đồng chuyển nhượng với một cá nhân vợ hoặc chồng, thì giao dịch cũng bị vô hiệu một phần đối với diện tích người chuyển nhượng không có quyền.

(4) Vi phạm quy định về hình thức hợp đồng

Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này. Nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Một số lưu ý cần biết để tránh gặp rủi ro khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Thứ nhất, cần xác minh đất có Giấy chứng nhận chưa

Có giấy chứng nhận là một trong bốn điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người chuyển nhượng là người được thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 44 và khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Thứ hai, xác minh đất có thuộc phạm vi bị quy hoạch không

Theo quy định của pháp luật thì trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho. 

Tuy nhiên, trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do đó, nếu mua phải đất có quy hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp huyện thì người nhận chuyển nhượng có thể bị thiệt hại, thua lỗ rất nhiều trong giao dịch này. . 

Thứ ba, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.