Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán kinh doanh là gì?

Nội dung chính

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? 

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Giải thích từ ngữ

...

5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Giải thích từ ngữ

...
24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở chưa hoàn thiện, còn đang trong quá trình xây dưng hoặc là chưa được nghiêm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng đã được mở bán hoặc cho người mua đặt cọc.   

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán kinh doanh là gì? (Ảnh từ Internet)

Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán kinh doanh là gì?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, để đưa vào kinh doanh mua bán thì căn cứ tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau thì mới được phép đưa vào kinh doanh:

(1) Phải là nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(2) Có một trong các loại giấy tờ:

- Quyết định giao đất;

- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(3) Phải có các loại giấy tờ sau:

-Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

-Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

-Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(4) Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

(5) Phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

(6) Phải đáp ứng chung một số điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

(7) Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

(8) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2023.

Nguyên tắc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, đến giai đoạn bàn giao thì phải là nhà ở đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc bàn giao cần lập thành văn bản và đáp ứng đủ điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện bàn giao.