Ngân hàng Nhà nước KV2 yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản

Nội dung chính

Ngân hàng Nhà nước KV2 yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản

Ngày 20/10/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) đã có Công văn 5553/KV2-TTRA năm 2025 về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.

Cụ thể, tại Công văn 5553/KV2-TTRA năm 2025, NHNN KV2 đề nghị các ngân hàng thương mại thực hiện một số nội dung như sau:

Theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (Tòa án, Sở ban ngành,...) đối với Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Yêu cầu các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng; tránh để xảy ra trường hợp khiếu kiện, khiếu nại đông người, vượt cấp.

Tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.

Trong đó, quy trình cho vay cần quy định biện pháp quản lý rủi ro, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Cụ thể: ngân hàng phải cung cấp thông tin, khuyến cáo khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khuyến cáo khách hàng tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện các giao dịch; đồng thời giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) và Hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích, có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự), tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.

Báo cáo khó khăn, vướng mắc (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện đến NHNN KV2 để được giải quyết theo thẩm quyền và quy định pháp luật.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Xem chi tiết tại Công văn 5553/KV2-TTRA năm 2025

Ngân hàng Nhà nước KV2 yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản (Hình từ Internet)

Tiền đặt cọc là gì?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên thì tiền đặt cọc là khoản tiền dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một khoản thời hạn nhất định.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả tiền đặt cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Quy định về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

[1] Tiền đặt cọc không quá 5% giá nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. 

- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở.

[2] Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc 

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; 

Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.