Nguyên tắc xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nội dung chính
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau:
(1) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Nhà ở thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Có hợp đồng mua bán được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
(2) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Nguyên tắc xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Hình từ Internet)
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo điểm l khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, như sau:
TẢI VỀ Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nguyên tắc xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ quy định tại Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 phải được xác lập, ký kết tuân thủ đúng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
(1) Được sử dụng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
(2) Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
(3) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp trong hợp đồng có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng;
(4) Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;
(5) Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu theo quy định, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại mục (3) thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.
