Người thuê nhà được tiếp tục ở sau khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê?

Nội dung chính

Có được bán nhà đang cho thuê không?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản, vì vậy, các bên tham gia có quyền thỏa thuận với nhau về các nội dung liên quan, bao gồm cả việc giới hạn quyền bán nhà của chủ sở hữu.

Trường hợp hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định rằng chủ nhà không được bán nhà trong thời hạn cho thuê, chủ nhà phải tuân thủ thỏa thuận này. Việc bán nhà trong trường hợp này sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và dẫn đến trách nhiệm pháp lý, có thể bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo quy định trong hợp đồng.

Nếu hợp đồng không có điều khoản hạn chế, theo quy định khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện một số nghĩa vụ nhất định. Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà về ý định bán, đồng thời cung cấp các điều kiện bán rõ ràng. Trong trường hợp này, người thuê nhà có quyền ưu tiên mua căn nhà, với điều kiện họ đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đến thời điểm nhận được thông báo bán nhà, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

Thời hạn ưu tiên mua được quy định là 30 ngày kể từ ngày người thuê nhà nhận thông báo (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn). Nếu sau thời hạn này, người thuê nhà không có nhu cầu mua hoặc không phản hồi, chủ nhà được quyền bán nhà cho người khác. 

Như vậy, chủ nhà có thể bán nhà đang cho thuê nhưng cần tuân thủ các quy định pháp luật và điều khoản trong hợp đồng thuê nhà. Nếu hợp đồng có quy định chủ nhà không được bán nhà trong thời hạn cho thuê, việc bán nhà sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý, bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản hạn chế, chủ nhà được phép bán nhà nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà, đồng thời đảm bảo quyền ưu tiên mua của họ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo theo quy định.

Người thuê nhà được tiếp tục ở sau khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê? (Hình ảnh từ Internet)

Bán nhà đang cho thuê có phải thông báo cho người thuê biết không?

Căn cứ khoản 1 ĐIều 168 Luật Đất đai 2024 thì trong trường hợp chủ nhà bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà biết về việc bán và điều kiện bán nhà.

Ngoài ra, người thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho chủ nhà tính đến thời điểm chủ nhà có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

Lưu ý: Nếu trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người thuê nhà nhận được thông báo mà không mua thì chủ nhà được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Người thuê nhà được tiếp tục ở sau khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp chủ nhà bán nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, khi chủ nhà bán nhà ở đang cho thuê cho người khác, người thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng nếu hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực. Điều này có nghĩa là, dù nhà được bán cho chủ sở hữu mới, bên thuê vẫn giữ quyền lợi của mình.

Chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, bao gồm việc duy trì các điều kiện thuê, như mức tiền thuê, thời gian thuê và các quyền lợi khác của bên thuê.

Điều này đảm bảo sự ổn định cho bên thuê trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng thuê thì thỏa thuận đó sẽ được ưu tiên và áp dụng.

Như vậy, trong trường hợp không có thỏa thuận đặc biệt, bên thuê sẽ tiếp tục thuê nhà từ chủ sở hữu mới cho đến khi hợp đồng hết hạn.