Một số lưu ý khi thực hiện tách thửa đất trong năm 2025

Nội dung chính

Không thể thực hiện tách thửa đất nếu không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu

Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp tách thửa đất ngoài nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đối với thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Ví dụ: Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Quyết định 24/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thì diện tích tối thiểu đối với đất ở như sau:

(1) Áp dụng tại khu vực thuộc phường, thị trấn và huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: từ 60m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý hoặc lối đi được kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

(2) Tại địa bàn các xã còn lại có diện tích và kích thước thửa đất: từ 80m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý hoặc lối đi được kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Một số lưu ý khi thực hiện tách thửa đất trong năm 2025 (Hình từ Internet)

Không thể thực hiện tách thửa đất nếu đất không có sổ đỏ, sổ hồng

Theo điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện, bao gồm thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là sổ đỏ, sổ hồng).

Như vậy, để thực hiện việc tách thửa đất, đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sổ đỏ hoặc sổ hồng. Nếu đất không có các giấy tờ này, việc tách thửa sẽ không thể thực hiện được.

Không thực hiện tách thửa đất nếu đất đã có quyết định thu hồi đất

Căn cứ khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện để được thực hiện việc tách thửa đất bao gồm:

(1) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(2) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

(3) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

(4) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Theo quy định trên, không có quy định nào cho thấy nếu có thông báo về việc thu hồi đất thì người sử dụng đất không được tách thửa đất.

Việc tách thửa đất sẽ dẫn đến việc cấp sổ đỏ, sổ hồng mới theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Tuy nhiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện sẽ không được cấp sổ đỏ, cấp sổ hồng.

Tóm lại, dù đất đáp ứng các điều kiện về tách thửa đất nhưng khi đã có quyết định thu hồi đất, thì sẽ không được thực hiện tách thửa đất do không được cấp sổ đỏ, sổ hồng mới sau khi thực hiện tách thửa đất.