Một số lưu ý khi góp vốn nhà ở là sở hữu chung vào doanh nghiệp
Nội dung chính
Góp vốn là gì? Có thể góp vốn nhà ở vào doanh nghiệp không?
Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 định nghĩa "góp vốn" là hành động góp tài sản để hình thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm việc góp vốn để thành lập công ty hoặc tăng vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, và các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Việc định giá tài sản góp vốn là nhà ở được điều chỉnh bởi Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 như sau:
+ Tài sản góp vốn phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.
+ Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
+ Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
Do đó, nhà ở có thể trở thành tài sản góp vốn nhưng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Nhà ở 2023 quy định để góp vốn nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
+ Nhà ở có sẵn;
+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
+ Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Ngoài ra, căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 10 và khoản 1 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 thì chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam có quyền góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp bên được tặng cho, mua nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cũng có quyền góp vốn bằng nhà ở. (Theo khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023)
Một số lưu ý khi góp vốn nhà ở là sở hữu chung vào doanh nghiệp (Hình ảnh từ Internet)
Một số lưu ý khi góp vốn nhà ở là sở hữu chung vào doanh nghiệp
Hiện hành, Luật Nhà ở 2023 cho phép góp vốn nhà ở là sở hữu chung vào doanh nghiệp theo quy định pháp luật. Cụ thể, tại khoản 1, khoản 2 Điều 179 Luật Nhà ở 2023 thì chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó.
Khi dùng nhà ở là sở hữu chung để góp vốn thì phải tuân thủ những điều kiện sau đây:
(1) Phải lập hợp đồng góp vốn nhà ở và đảm bảo các nội dung tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023;
(2) Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
(3) Đảm bảo 01 trong hai yêu cầu sau:
- Góp vốn nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất: Phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
- Góp vốn nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần: Chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Hợp đồng góp vốn nhà ở là sở hữu chung có bắt buộc phải công chứng không?
Cụ thể, tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng góp vốn nhà ở là sở hữu chung phải được công chứng, trừ trường hợp có một bên trong hợp đồng là tổ chức thì không phải thực hiện công chứng nếu cả hai bên đều không có nhu cầu.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.