Khái niệm nhà cấp 4 là gì? Làm sao để xác định chiều cao của nhà cấp 4?

Khái niệm nhà cấp 4 là gì? Làm sao để xác định chiều cao của nhà cấp 4? Xây dựng nhà ở cấp 4 có cần phải có giấy phép xây dựng không?

Nội dung chính

    Khái niệm nhà cấp 4 là gì? Làm sao để xác định chiều cao của nhà cấp 4?

    Căn cứ vào bảng 2 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu thì theo đó, nhà ở được chia làm bốn cấp công trình. Trong đó, được xem là nhà cấp 4 khi có các tiêu chí sau:

    - Chiều cao (m): ≤ 6

    - Số tầng cao: 1

    - Tổng diện tích sàn (nghìn m2): < 1

    Có thể thấy chiều cao tối đa đối với nhà cấp 4 là 6m. Việc này có thể được xác định theo căn cứ tại tiểu mục 3 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD về Phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu như sau:

    Cách xác định Chiều cao của công trình/kết cấu:
    a) Đối với công trình/kết cấu thuộc mục 2.1: Chiều cao được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình tới điểm cao nhất của công trình (kể cả tầng tum hoặc mái dốc). Đối với công trình/kết cấu đặt trên mặt đất có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Nếu trên đỉnh công trình có các thiết bị kỹ thuật như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại,… thì chiều cao của các thiết bị này không tính vào chiều cao công trình.
    ...

    Như vậy, để xác định chiều cao của nhà cấp 4 chính là khoảng cách cao độ từ mặt đất công trình đến điểm cao nhất của công trình. Nếu nhà cấp 4 được xây trên mặt đất có nhiều cao độ thì tính cao độ thấp nhất.

    Khái niệm nhà cấp 4 là gì? Làm sao để xác định chiều cao của nhà cấp 4?

    Khái niệm nhà cấp 4 là gì? Làm sao để xác định chiều cao của nhà cấp 4? (Hình từ Internet)

    Xây dựng nhà ở cấp 4 có cần phải có giấy phép xây dựng không?

    Căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng như sau:

    Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
    ...
    2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
    a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
    b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
    c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
    d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
    đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
    e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
    g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
    h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
    i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
    k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

    Theo đó, khi xây dựng nhà cấp 4 không cần giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau:

    - Nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

    - Nhà cấp 4 ở nông thôn và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

    - Nhà cấp 4 ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

    Ngoại trừ các trường hợp nêu trên, trong các trường hợp còn lại khi xây dựng nhà ở cấp 4 đều cần giấy phép xây dựng.

    Đơn giá bồi thường khi thu hồi nhà ở cấp 4 có bằng nhau trên các tỉnh thành không?

    Căn cứ vào khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

    Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
    ...
    4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.

    Như vậy, tùy vào tình hình thiệt hại thực tế mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành xây dựng, công bố đơn giá bồi thường nên sẽ có sự khác nhau về đơn giá bồi thường nhà ở cấp 4 bị thu hồi ở các địa phương khác nhau. Tuy nhiên vẫn đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường.

    20